Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện loại hình căn hộ trong một dự án được cấp sổ hồng, ghi thời hạn sử dụng là 50 năm (bằng với thời gian giao đất).
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại - ĐH Luật TP.HCM, trước hết cần khẳng định pháp luật hiện hành không có khái niệm “chung cư có thời hạn”.
Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, đất xây chung cư có mục đích sử dụng là đất ở. Người mua chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận và thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu căn hộ của người mua là ổn định, lâu dài, không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư.
Việc sở hữu nhà ở có thời hạn chỉ đặt ra đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước, Luật Nhà ở chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” là khoảng thời gian mà nhà chung cư còn khả năng sử dụng an toàn, chất lượng. Trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng, có kết luận kiểm định là bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì sẽ được cải tạo, xây dựng lại, cư dân được bố trí tái định cư theo quy định.
Trường hợp mua căn hộ chỉ có thời hạn 50 năm hoặc không quá 50 năm thì có thể đó là phần chức năng khác trong nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh như căn hộ lưu trú (condotel...), căn hộ văn phòng (officetel) hoặc cũng có thể đó là căn hộ thuộc dự án condotel, officetel độc lập.
Theo quy định, đất xây dựng căn hộ văn phòng và căn hộ lưu trú có mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ. Chủ đầu tư sẽ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với thời hạn không quá 50 năm hoặc 70 năm. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì có thể được cấp giấy chứng nhận cho quyền sở hữu từng căn hộ văn phòng hoặc từng căn hộ du lịch trong thời hạn đầu tư còn lại không quá 50 năm hoặc 70 năm. Lúc này, người mua từ chủ đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận và chỉ được sử dụng đất, sở hữu căn hộ trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước có thể xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu được gia hạn thì người sở hữu BĐS phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn. Nếu không gia hạn thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tòa nhà căn hộ. Người sở hữu căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch sẽ không được bồi thường.
“Vì vậy, trước khi đặt cọc mua căn hộ, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ của dự án để xác định rõ loại hình căn hộ là gì, đặc biệt là mục đích sử dụng đất của dự án. Trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án không phải là đất ở thì cần lưu ý thời hạn sử dụng đất của dự án cũng như việc chủ đầu tư có được cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ hay không” - ThS Ngô Gia Hoàng nói.
