Biến động địa chính trị tại Trung Đông đang tạo ra những làn sóng lan rộng trên thị trường tài chính toàn cầu. Với thị trường bất động sản Việt, tác động không đến ngay lập tức mà có thể hình thành một hiệu ứng domino thông qua giá dầu, lạm phát, lãi suất và chi phí vốn.
Nhịp phục hồi mong manh của bất động sản
Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với nền tảng phục hồi chưa chắc chắn. Theo DKRA, trong 2 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ, nguồn cung mới hơn 4.700 căn, sức cầu đạt khoảng 40% tổng nguồn cung sơ cấp.
Tuy vậy, thanh khoản vẫn được mô tả là thận trọng, giá căn hộ sơ cấp chỉ tăng nhẹ khoảng 1-3% so với cuối năm 2025. Nói cách khác, thị trường đã hồi phục nhưng là một nhịp hồi phục còn khá nhạy cảm với lãi suất và tâm lý dòng tiền.
Trong bối cảnh đó, Công ty Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản (FIDT) cho rằng: Căng thẳng giữa Mỹ - Israel và Iran không tác động trực tiếp đến bất động sản theo kiểu làm giá nhà đảo chiều mà chủ yếu đi theo một vòng truyền dẫn. Đó là giá dầu tăng, kéo theo chi phí vận chuyển tăng, áp lực lạm phát lớn hơn, từ đó tác động đến lãi suất, tỉ giá và chi phí vốn.
Theo kịch bản cơ sở do FIDT ước tính, nếu xung đột kéo dài 4-6 tuần, giá dầu Brent có thể dao động quanh vùng 80-100 USD/thùng. Khi đó, lạm phát Việt Nam có thể lên khoảng 3,5%-3,6% và lãi suất điều hành chịu sức ép tăng 0,25%-0,5%/năm.
Ở kịch bản tiêu cực hơn, nếu xung đột kéo dài trên 6 tuần, giá dầu Brent có thể vượt 100 USD/thùng và sức ép lãi suất có thể tăng thêm 0,5 – 1%/năm.
Chi phí vốn tăng, thị trường bất động sản phân hóa
Tác động đầu tiên và dễ nhìn thấy nhất nằm ở chi phí xây dựng. Bài toán không chỉ là giá dầu đắt hơn, mà là toàn bộ chi phí vận chuyển, khai thác và sản xuất vật liệu cũng bị đội lên.
Đơn cử, giá cát Tây Ninh (hạt to) tại tháng 12-2025 là 450.000 đồng/m³ thì hiện đã lên 500.000 đồng/m³, tương ứng tăng 11,11%. Bê tông tươi M250 từ mức 1.450.000 đồng/m³ đã tăng lên 1.620.000 đồng/m³, tăng 11,72%...
Tại TP.HCM, hiện nay giá cát và bê tông tươi đã tăng trên 11%, còn thép cây tăng gần 7% so với tháng 12 năm ngoái. Đáng chú ý, thép cây, bê tông tươi và xi măng chiếm gần 60% giá trị vật tư phần thô.
Đây đều là những vật liệu chiếm tỉ trọng lớn trong phần xây thô nên chỉ cần vài nhóm tăng mạnh là tổng chi phí phát triển dự án đã bị đội lên đáng kể. Như vậy, giá nhà không chỉ chịu tác động từ tâm lý thị trường, mà còn từ chính giá vốn đang tăng lên từ bên trong.
Không chỉ chi phí xây dựng, chi phí vốn cũng đang trở thành áp lực lớn hơn đối với thị trường. Áp lực lạm phát và tỉ giá khiến dư địa nới lỏng tiền tệ thu hẹp lại. Hiện tại, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh từ mức phổ biến 6%-8%/năm trước đây lên khoảng 12-14%/năm trong thời gian ngắn, thậm chí có ngân hàng neo lãi suất thả nổi lên vùng 13%-15%/năm.
Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát tín dụng chặt hơn. Trong 3 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm và tín dụng bất động sản của từng ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tín dụng chung. Điều này đồng nghĩa bất động sản không chỉ đối mặt với chi phí vốn đắt hơn mà còn với dòng vốn chọn lọc hơn.
Các chuyên gia phân tích thị trường của FIDT cho rằng: Khi giá vốn tăng nhưng dòng tiền bị kiểm soát, thị trường sẽ không phản ứng đồng loạt mà chuyển sang trạng thái phân hóa mạnh hơn. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, đã xây phần lớn hoặc sắp bàn giao vẫn có lợi thế vì vừa giảm bớt rủi ro đội chi phí, vừa dễ thuyết phục người mua trong môi trường lãi suất cao.
Ngược lại, các dự án ở giai đoạn đầu, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc chỉ bán bằng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ chịu áp lực rõ hơn về tiến độ, biên lợi nhuận và sức hấp thụ. Đây cũng là lý do vì sao mặt bằng giá sơ cấp có thể vẫn neo cao nhưng thanh khoản không đi lên tương ứng.
Một điểm đáng chú ý khác là thị trường hiện không thiếu nhu cầu nhưng thiếu sự dễ dàng trong quyết định xuống tiền.
Chỉ số CPI tháng 2-2026 tăng 3,35% so với cùng kỳ, bình quân 2 tháng đầu năm tăng 2,94%. Những con số này chưa phải mức báo động nhưng đủ cho thấy áp lực giá đang quay lại. Trong môi trường như vậy, người mua nhà sẽ cân nhắc kỹ hơn giữa chi phí vay, giá bán và triển vọng thu nhập.
Nhà đầu tư cũng có xu hướng ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm lợi nhuận nhanh. Vì vậy, rủi ro lớn nhất của thị trường lúc này không phải là giá giảm diện rộng, mà là thanh khoản chậm lại và quá trình ra quyết định kéo dài hơn.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng khi nhìn rộng hơn, xung đột Trung Đông đang làm lộ rõ một thực tế là thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng gắn với biến động vĩ mô toàn cầu. Giá dầu tăng không chỉ là câu chuyện năng lượng mà kéo theo vật liệu xây dựng, lạm phát, lãi suất, tín dụng và cuối cùng là hành vi mua bán trên thị trường nhà đất.
Trong bối cảnh đó, giai đoạn này phù hợp hơn với chiến lược chọn tài sản có giá trị sử dụng thật, tiến độ thật và pháp lý thật, thay vì đặt cược vào các cơ hội đầu cơ ngắn hạn.
Thị trường vì vậy chưa có biến động diện rộng nhưng đang bước vào một chu kỳ sàng lọc mạnh hơn. Theo đó, ai nắm tài sản tốt sẽ giữ lợi thế, còn những chủ thể phụ thuộc đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực trước tiên.
Từ lướt sóng sang nắm giữ: Sự trở lại của đầu tư dài hạn trong bất động sản
(PLO)- Trong mọi chu kỳ bất động sản, thị trường luôn chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm tài sản. Khi thị trường tăng trưởng nóng, khoảng cách này thường bị che mờ bởi làn sóng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý đầu cơ.
