Đó là nhận định được đưa ra tại diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 “Vượt qua thách thức” vừa diễn ra hôm 5-01-2024.

Chủ đầu tư chịu lỗ để hút khách

Trong báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 do Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa công bố, thị trường bất động sản sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, lượng tiêu thụ cũng giảm 84% so với năm trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (đưa ra thị trường khoảng 22.071 căn) trong năm, giảm 32% so với năm 2022. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (phần lớn tại khu Đông) và Bình Dương.

Lượng tiêu thụ giảm 56% so với một năm trước đó và chủ yếu tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m², đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm nhưng thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022 tại những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.

Theo báo cáo của DKRA Group, nguồn cung của phân khúc đất nền lẫn căn hộ trong năm 2023 đều rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đối với nguồn cung mới nhà phố, biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận, DKRA Group ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với năm 2022. Cụ thể, trong năm 2023, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố, biệt thự, giảm 87% so với năm trước.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường chỉ đạt khoảng 35% trong tổng nguồn cung mới, tương đương 8% so với năm 2022.

Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 2 – 2,4 tỉ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn sáu tháng đầu năm.

Dù các loại chi phí đầu vào tăng nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra hàng loạt chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán… nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với thời điểm đầu năm 2023, giao dịch thành công chủ yếu đến từ những dự án có tiến độ thi công đảm bảo, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản... phá sản

Đánh giá tổng quan về thực trạng sức khỏe thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

"Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản như phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ” hoặc lợi nhuận giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Lực lượng môi giới bất động sản cũng tương tự. Số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng ra tăng. Tính đến thời điểm sáu tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề" - ông Đính nói.

Quý IV-2023 thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một lượng doanh nghiệp và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường.

Theo ông Đính, 2023 là một năm đầy vất vả với thị trường bất động sản Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước lần lượt ngoi lên khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng. Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Chẳng hạn phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực thì không có trong khi phân khúc cao cấp, hạng sang vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân lại tồn kho.

Nhà ở xã hội nơi cháy hàng nhưng cũng có dự án lại đối mặt với tình trạng ế chỏng chơ. Hay như ngân hàng thì đau đầu vì thừa tiền trong khi doanh nghiệp luôn khát vốn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung còn khó khăn, hiện nay chỉ có riêng phân khúc bất động sản công nghiệp là tạo được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.