Sau dịch COVID-19 có một làn sóng bỏ phố về vườn, về rừng. Lúc đó, nhiều người tìm về khu vực vùng ven TP.HCM, thậm chí đi xa như Lâm Đồng, Đắk Nông, Đắk Lắk… để xây nhà vườn, farmstay vừa để ở vừa kinh doanh. Tuy nhiên, phong trào này nhanh chóng thoái trào và hiện có rất nhiều chủ nhà vườn, farmstay rao bán cắt lỗ.
Bỏ nhà vườn, quay lại phố
Làn sóng rao bán farmstay, nhà vườn ở các tỉnh vùng ven TP.HCM hay những nơi từng nở rộ đầu tư loại hình này là Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng) bắt đầu từ đầu năm nay và càng về cuối năm số lượng rao bán càng tăng.
Từ những nhà vườn sát vách TP.HCM ở Long An, Đồng Nai được chủ nhà đầu tư bài bản, tốn kém cũng buộc phải rao bán. Anh Minh Dũng (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM), chủ một nhà vườn tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, cho biết đang nhờ môi giới rao bán căn nhà vườn rộng 1.600 m2, tặng luôn nội thất cao cấp. Trong vườn trồng rất nhiều cây ăn trái như nhãn, dâu da, mãng cầu xiêm, xoài, dừa, khế… ngoài ra còn có vườn rau và ao nuôi cá rất rộng. Chi phí đầu tư cả đất và xây nhà năm 2021 là khoảng 5,5 tỉ đồng. Dù gia đình anh cùng bạn bè thường xuyên về đây chơi vào dịp cuối tuần nhưng anh vẫn phải thuê một người chăm sóc vườn với giá 3 triệu đồng/tháng.
“Giờ gia đình kẹt tài chính, tôi chỉ bán với giá 4,5 tỉ đồng nhưng vẫn chưa có khách quan tâm” - anh Dũng chia sẻ.
Chị Ánh Hồng, một môi giới bất động sản tại TP.HCM, cho biết đang nhận rất nhiều mối nhờ bán nhà vườn, biệt thự vườn giá 4-6 tỉ đồng, cá biệt có căn 10-30 tỉ đồng.
“Mới đây, một chủ nhà quyết định trở lại TP sinh sống sau hơn hai năm ở biệt thự vườn tại Long An. Họ nhận thấy việc đi lại khá bất tiện cho công việc nên muốn quay lại TP. Chủ nhà đồng ý giảm đến 1,5 tỉ đồng so với thời điểm đầu năm mà vẫn… ế” - chị Hồng nói.
Một biệt thự vườn ở huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai với view hồ Sông Ray, diện tích sử dụng hơn 4.000 m2 được rao bán hơn 25 tỉ đồng. Biệt thự này như một khu resort thực sự với sáu phòng ngủ, phòng khách, bếp ăn, khu vui chơi cho trẻ em, hồ bơi, vườn cây… cũng rao bán với giá giảm mạnh vì chủ nhà muốn chuyển hướng đầu tư.
Xu hướng đầu tư trở lại vào cuối năm 2025
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC), lý giải nguyên nhân các nhà vườn được rao bán ngày càng nhiều là do kinh tế khó khăn, chủ đầu tư cần bán để thu hồi dòng tiền. Đặc biệt những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, vay tới 70%-80% giá trị bất động sản, áp lực trả lãi suất buộc họ phải bán tháo.
Ngoài ra, ông Bảo đánh giá làn sóng bỏ phố về vườn, về rừng chỉ là một giai đoạn theo kiểu phong trào, người dân thành thị sẽ khó làm quen được với môi trường sống vắng vẻ, ít tiện ích. Nhiều nhà đầu tư xây nhà vườn, farmstay cho thuê cũng gặp khó khăn khi khách du lịch giảm, không ổn định, thiếu dịch vụ, tiện ích chuyên nghiệp.
Theo ông Bảo, nếu đầu tư căn nhà thứ hai để vừa nghỉ dưỡng vừa chờ tăng giá thì cần lưu ý đến pháp lý, đất nông nghiệp nhưng phải được chuyển đổi lên đất thổ cư, được xây dựng nhà, nằm gần khu dân cư có đầy đủ tiện ích. Quan trọng nhất là thời gian di chuyển đi làm - về nhà dưới 1,5 giờ. Nhà vườn cần đảm bảo có người trông coi, dọn dẹp, cây cối được chăm sóc, chủ nhà an tâm khi về nghỉ dưỡng vào cuối tuần.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, phong trào mua đất xây nhà vườn trở về với thiên nhiên nở rộ sau dịch bệnh. Tuy nhiên, khi tình hình kinh tế khó khăn, nguồn thu sụt giảm bắt buộc chủ sở hữu phải thanh lý tài sản, cơ cấu lại dòng tiền đầu tư.
“Nhà vườn nghỉ dưỡng phải xem là căn nhà thứ ba khi người đó đã có căn nhà để ở, căn nhà thứ hai để đầu tư hoặc cho thuê. Những người dân sở hữu ba bất động sản trở lên là người dư dả tài chính, khi đó họ mới đầu tư nhà vườn để nghỉ dưỡng. Vì vậy, những nhà đầu tư mua theo phong trào phải vay ngân hàng, tốn thêm chi phí trông coi sẽ không gồng nổi, phải chấp nhận bán cắt lỗ” - ông Quang phân tích.
Tuy nhiên, ông Quang đánh giá xu hướng đầu tư nhà vườn nghỉ dưỡng sẽ quay lại sau khi thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản cho thuê phục hồi, tăng trưởng trở lại, dự kiến là khoảng cuối năm 2025.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng chật vật
Theo báo cáo tháng 11-2023 của DKRA Group, cả nước chỉ có 46 biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỉ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Trong đó, miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.
Sức cầu thị trường cũng khiêm tốn với 14 biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ. Điều đáng nói là thanh khoản đã sụt giảm đáng kể, hơn 80% dự án sơ cấp phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.
Trên thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40%-50% nhằm kích cầu nhưng thị trường vẫn ảm đạm.
Trong tháng 11, thị trường condotel chỉ có hai dự án mở bán, tương ứng với 71 căn hộ, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 10%.
