Thị trường bất động sản đang dần tăng nhiệt nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân. Trong khi đó, nhu cầu của đại đa số người dân là nhà ở vừa túi tiền lại đang bị "bỏ rơi".

Thị trường mất cân đối cung cầu nghiêm trọng

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) - nhà ở vừa túi tiền đã "tuyệt chủng" trong vài năm trở lại đây, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.

Thống kê của VARS cho thấy giai đoạn năm 2018 - 2023, thị trường nhà ở liên tục chứng kiến sự sụt giảm về số lượng. Đặc biệt cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng mất cân đối, chủ yếu nghiêng về phân khúc cao cấp. Tỉ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m² liên tục sụt giảm và chính thức vắng bóng tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể nhưng có đến 80% nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đều được bán với giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Mặc dù mức giá tăng cao nhưng sức hấp thụ của thị trường rất tốt, một số dự án căn hộ ghi nhận tỉ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm mở bán. Thực trạng này khiến giá chung cư thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập dữ liệu gồm 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, tính đến quý III-2024, giá bán trung bình của dự án ở Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với quý II-2019. Giá bán bình quân trong rổ hàng khảo sát ở TP.HCM hiện đã lên 64,2 triệu đồng/m², tăng 30,6% so với 2019.

Tại Đà Nẵng, chỉ số giá nhà ở tăng 46,2% trong quý III, cao hơn mức tăng của TP.HCM. Đáng nói, có hơn 50% nguồn cung mới tại Đà Nẵng chào bán vào quý III năm nay được chủ đầu “hét” với mức giá trên 80 triệu đồng/m².

Như vậy tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu của nhà đầu tư. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ đếm trên đầu ngón tay. Các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Do đó, khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM trong những năm tới khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền.

Báo cáo của VARS

Nhà ở vừa túi tiền sẽ biến mất khỏi thị trường?

Lý giải về nguyên nhân, VARS cho biết: “Quy trình cấp phép dự án rất phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí đất ngày càng tăng cao, quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc vừa túi tiền.

Bởi theo tính toán của các chủ đầu tư dự án nhà ở vừa túi tiền với biên lợi nhuận khoảng 15% - thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Do đó, để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Nếu chẳng may dự án bị tồn đọng vốn hoặc bán chậm từ 1-2 năm thì chủ đầu tư cầm chắc thua lỗ.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận.

Trong khi đó, các dự án cao cấp vừa mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán do nhu cầu để ở và đầu tư đều lớn. Ngoài nhóm khách hàng có thu nhập cao, lực cầu căn hộ cao cấp còn đến từ các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới "nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân.

Tuy nhiên, để việc điều tiết thị trường thực sự hiệu quả, các cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.

“Theo đó, dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý theo dõi giá bất động sản, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác. Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp... sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực” - VARS nêu quan điểm.