Nhà, đất cuối năm sụt giảm cung, cầu

Ngày 3-10, báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP.HCM quý III do Công ty DKRA Vietnam công bố cho thấy toàn thị trường đang chứng kiến sự sụt giảm cả nguồn cung và sức cầu. Mặt bằng giá không có nhiều biến động, mức tăng trung bình 0,5%-1% nhưng thanh khoản khá thấp. Vì sao nguồn cung khan hiếm như vậy mà giá căn hộ tại không ít dự án vẫn không thể cất cánh?

Nơi đắt hàng, nơi ế ẩm

Ở phân khúc căn hộ chỉ có tám dự án được chào bán ra thị trường trong quý III-2019, cung cấp 13.853 căn hộ. Trong đó chỉ có bốn dự án mới và bốn dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng gấp 5,4 lần so với quý II và tăng đến 71% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2018.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh so với trước. Tuy nhiên, chỉ riêng một dự án ở quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường. Phân khúc hạng B chiếm tỉ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.

Thực tế khảo sát tại một số dự án có mức giá tăng không đáng kể. Đơn cử như tại dự án Sky 9, căn hộ hai phòng ngủ diện tích 62 m² giao dịch quanh ngưỡng 1,5-1,55 tỉ đồng. Nếu trừ đi chi phí lãi vay ngân hàng khoảng 12% trong suốt ba năm thì nhà đầu tư gần như không có lời. Tương tự, tại dự án The Eastern, quận 9, hiện giá một căn hộ ba phòng ngủ, diện tích gần 100 m² cũng chỉ khoảng 2,3 tỉ đồng, tăng khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm chủ đầu tư giao nhà. Một số “ông lớn” phát triển một lúc mấy chục dự án trên toàn thị trường nhưng cả chục năm nay, số dự án đã trả sổ hồng cho cư dân là rất ít. Dính phải những chủ đầu tư như vậy, cư dân chỉ có nước khóc ròng.

Tuy nhiên, vẫn có những dự án ghi nhận biên độ chênh lệch giá khá cao. Đơn cử như Phú Đông Premier (thị xã Dĩ An, Bình Dương) hiện chỉ mới ở giai đoạn khách hàng tham gia nghiệm thu chất lượng hoàn thiện căn hộ thực tế nhưng đã đạt mức tăng khoảng 20%/năm so với giữa năm 2018. Tới thời điểm bàn giao nhà vào năm sau, nhiều khả năng lợi nhuận sẽ tăng ít nhất 500 triệu đồng/căn. Một phần nguyên nhân là nhiều hạng mục của dự án như cửa chính, cửa phòng tắm, bếp, thiết bị điện đã được chủ đầu tư chủ động thay thế bằng các trang thiết bị cao cấp hơn so với nhà mẫu mà không yêu cầu khách hàng phải trả thêm chi phí.

Lý giải việc vì sao nguồn cung căn hộ khan hiếm nhưng giá tăng không đáng kể, ông Nguyễn Hải Đăng, một nhà đầu tư BĐS, cho biết: “Tỉ lệ sinh lời của từng dự án phụ thuộc rất nhiều vào uy tín của chủ đầu tư, hạ tầng giao thông. Ngoài ra, dự án có nguồn cung lớn đến 800-1.000 căn tính thanh khoản sẽ thấp hơn so với dự án chỉ có 200-300 căn. Rổ hàng ít mà chất lượng công trình tốt, đạt chuẩn đương nhiên sẽ thu hút được nhiều người mua, nhờ đó mà biên độ tăng sẽ tốt hơn”.

Dự án Phú Đông Premier đang trong giai đoạn hoàn thiện có biên độ tăng giá tốt. Ảnh: T.LINH

Lời giải tổ ấm cho vợ chồng trẻ

Trong bối cảnh giá nhà ở mức cao, nguồn cung lại khan hiếm thì làm sao để người trẻ mua được nhà luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, 10 năm gần đây nhu cầu an cư của người trẻ ngày càng lớn, tỉ lệ người dưới 35 tuổi trong số lượng khách hàng mua nhà ngày càng tăng, hiện đạt mức 23%. Ngay tại TP.HCM, chỉ tính riêng trong năm năm trở lại đây, giá nhà, đất tăng liên tục, chưa kể trải qua những đợt nóng sốt khiến giá tăng mạnh ở một số khu vực. Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng khó hơn khi căn hộ giá 1,5 tỉ đồng ngày càng khan hiếm.

Đứng từ góc độ ngân hàng, ông Huỳnh Trung Minh, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng SCB, cho biết: “Khó có cặp vợ chồng trẻ nào mua nhà mà không cần vay ngân hàng nhưng câu chuyện về lãi vay không đáng lo như nhiều người nghĩ. Bởi thực tế các ngân hàng luôn có chính sách phân loại mức lãi suất cho từng đối tượng khách hàng. Với vợ chồng trẻ có thu nhập ổn định từ lương luôn được hưởng chính sách lãi suất vay mua nhà tốt hơn người có thu nhập không ổn định. Chỉ cần có quyết tâm, với mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng, gia đình trẻ hoàn toàn có đủ điều kiện vay mua những căn hộ có mức giá 1,6-2,5 tỉ đồng”.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc Phú Đông, thông tin: “Trong chiến lược phát triển kinh doanh, công ty xác định 80% lượng sản phẩm của Phú Đông sẽ tập trung cung cấp cho khách hàng trẻ có nhu cầu ở thực với mức giá dưới hai tỉ đồng/căn hộ. 20% còn lại Phú Đông sẽ đầu tư vào những dự án cao cấp. Dự kiến trước tết âm lịch năm nay, công ty sẽ cho ra mắt căn hộ mẫu của dự án Phú Đông 3 thuộc phân khúc nhà dưới hai tỉ đồng/căn và dự kiến triển khai kinh doanh vào năm 2020”.