Nguyên nhân được xác định là hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, nhiều bất cập, việc thực thi pháp luật lỏng lẻo, chưa nghiêm và sự quản lý của cơ quan nhà nước chưa tốt và lỗi từ chính chủ đầu tư, đơn vị môi giới, tổ chức tín dụng…

Nhiều chuyên gia cho biết như trên tại buổi hội thảo “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, minh bạch hóa thị trường BĐS” do báo Thanh Niên tổ chức ngày sáng nay (14-6) tại TP.HCM.

Hội thảo đã chỉ ra những lỗ hổng của pháp luật trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Cần công khai thông tin pháp lý dự án

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, lỗ hổng của pháp luật trước hết đối với chủ đầu tư chưa được thực hiện đúng việc công khai thông tin dự án BĐS. Cụ thể, trước đây Luật Nhà ở 2005 quy định chủ đầu tư công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm dự án vá trên các phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà ở bán, số lượng đã bán, số lượng còn lại, giá bán, phương thức thanh toán, thủ tục đăng ký, điều kiện mua.

Hiện nay, theo Luật kinh doanh BĐS 2014 chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại web doanh nghiệp (DN), Ban quản lý dự án, sàn giao dịch những nội dung bắt buộc. Tuy nhiên, trong suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung.

Về việc ủy quyền của chủ đầu tư cho bên hợp tác, theo luật sư Phượng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn ký hợp đồng mua bán. Thế nhưng, có hiện tượng tại rất nhiều dự án, chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động dự án cho bên đối tác. Nhiều trường hợp 1 dự án có tới 2 DN – đồng chủ đầu tư.

Những trường hợp này thường là những dự án đã có thời gian bị tai tiếng, không thực hiện việc chuyển nhượng dự án BĐS, đơn vị môi giới làm lũng đoạn thị trường. Việc nhập nhèm này làm cho người mua nhà lầm tưởng đang giao dịch mua bán với một chủ đầu tư hoàn toàn mới nhưng nếu xảy ra tranh chấp thì chỉ có chủ đầu tư chính thức chịu.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng chủ đầu tư lẫn bên môi giới BĐS vi phạm không thực hiện các quy định pháp luật như bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, không thông báo với sở xây dựng. Hay chủ đầu tư đưa ra thanh toán theo tiến độ xây dựng rất chung chung chưa gắn với bản kiểm tra toàn hạng mục, chưa gắn với việc thông báo cho người mua về văn bản này.

Có trường hợp bên môi giới mua lại các sản phẩm chưa bán hết của chủ đầu tư, sau đó đứng ta khởi động thi công lại và tự phong là chủ đầu tư rồi bán lại cho người mua nhà theo hợp đồng mua bán.

Pháp luật chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán 1 nhà ở cho nhiều người. Cụ thể theo luật nhà ở 2015 chưa hình thành cơ chế kiểm soát việc bán sản phẩm của chủ đầu tư, pháp luật vẫn trao quyền bán nhà cho chủ đầu tư. Do vậy nếu chủ đầu tư cố ý bán 1 sản phẩm cho nhiều người thì cơ quan quản lý không biết, người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hỏng pháp lý cần phải bổ sung.

Pháp lý của dự án là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu mà người mua nhà phải "mắt thấy, tay sờ" trước khi ký hợp đồng với chủ đầu tư. Ảnh minh họa.

Giải pháp cho người mua nhà

Trước những lỗ hổng pháp lý thì người mua nhà chịu thiệt hại lớn nhất, nhằm tránh rắc rối xảy ra và bảo vệ người mua nhà hợp pháp, TS Bùi Quang Tín, Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM cho rằng, trước hết khách hàng có thể tham khảo các nguồn thông tin từ Sở Xây dựng để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không.

Thứ hai, khách hàng phải tìm thông tin từ ngân hàng để biết tài sản có bị mang đi thế chấp bởi cá nhân, tổ chức nào không, hoặc thông qua chủ đầu tư bằng cách xem văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có nhà ở.

Theo TS Tín, khách hàng cũng cần tìm đến các dự án có bảo lãnh ngân hàng. Khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, lịch sử xây dựng, tình hình tài chính… Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, và đọc kỹ các điều khoản hợp đồng.

Về phía DN BĐS vừa là chủ đầu tư vừa là đơn vị môi giới, ông Lê Trọng Khương, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát lại các dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM. Theo ông Khương, đây là cơ hội để các DN BĐS báo cáo lại các dự án, nêu ra những khó khăn để các DN và cơ quan nhà nước cùng bàn giải pháp giải quyết những khó khăn cho DN BĐS.

Các DN BĐS khác cũng đề xuất Nhà nước giải quyết thủ tục nhanh chóng thuận tiện cho DN trong việc xin giấy phép vì hiện nay mất nhiều thời gian khiến đầu vào DN bỏ nhiều chi phí, ảnh hưởng đến giá bán và cuối cùng người mua nhà chịu thiệt.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM, cho biết các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, cá nhân mua nhà hiện đã được rút gọn, giảm nhiều thời gian. Như đối với tổ chức, từ 18 thủ tục về đất đai giờ giảm xuống còn 14 thủ tục được công khai trên web của Sở, các DN BĐS cần nắm thông tin và có kiến nghị cho Sở nếu chưa thấy hợp lý.

Còn các thủ tục đất đai với cá nhân, ông Thắng cho hay từ 70 thủ tục đã giảm xuống còn 47 thủ tục, thời gian rút gọn hơn. Về việc thế chấp, trước hết chủ đầu tư phải có giấy CNQSD đất mới được thế chấp thì khi thế chấp, Sở cũng đang xem xét quy định chủ đầu tư có hợp đồng thế chấp phải đăng ký vớ/i Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để kiểm tra, kiểm soát chủ đầu tư và cung cấp thông tin cho người mua nhà.