Chính phủ vừa ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP (Nghị định 50) quy định chi tiết việc thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành ngay đầu năm 2026. Nghị định 50 không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn tài chính tồn tại nhiều năm qua mà còn thiết lập hành lang pháp lý minh bạch, chấm dứt tình trạng xây dựng trái phép và mở ra cơ hội an cư cho hàng ngàn hộ gia đình.

Giải bài toán tài chính bằng mức giảm kỷ lục

Theo quy định mới, đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân sẽ được giảm tới 70% tiền sử dụng đất. Đây là mức giảm sâu chưa từng có, giải quyết trực tiếp bài toán “tiền đâu” vốn là rào cản lớn nhất khiến nhiều gia đình có đất nhưng không thể làm sổ đỏ suốt nhiều năm qua.

Cơ chế tính toán được phân hóa rõ ràng theo ba nấc: Phần diện tích trong hạn mức được giảm 70%; phần diện tích vượt hạn mức nhưng chưa quá một lần hạn mức được giảm 50% và chỉ phần diện tích vượt quá một lần hạn mức mới phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đặc biệt, giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính là giá trong bảng giá đất tại thời điểm cơ quan chức năng tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ, giúp người dân tránh được rủi ro tăng giá đất trong thời gian chờ thụ lý hồ sơ.

Anh Đức Lợi (xã Bình Chánh, TP.HCM), một người dân đang có nhu cầu chuyển đổi đất vườn, cho biết gia đình anh có mảnh đất cha ông để lại, bao năm nay muốn lên thổ cư để xây nhà kiên cố cho con cái ra riêng nhưng cứ tính ra số tiền thuế phải đóng lên tới cả tỉ đồng thì lại đành “bó tay”, chấp nhận ở nhà tạm.
“Nay nghe tin Nhà nước giảm tới 70%, gánh nặng tài chính giảm đi quá nửa, tôi mừng không ngủ được. Chính sách này thực sự đã cởi trói cho người dân lao động nghèo, giúp giấc mơ an cư của chúng tôi thành hiện thực” - anh Lợi chia sẻ.

Đánh giá về tác động thực tiễn của chính sách này, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định Nghị định 50 không chỉ là một văn bản quy phạm pháp luật thuần túy mà thực sự đã mở ra cho hàng ngàn hộ gia đình đang bế tắc có thể hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở.

“Tác động lớn nhất của chính sách này nằm ở việc giải quyết hài hòa mâu thuẫn giữa bảng giá đất mới theo sát giá thị trường và khả năng tài chính thực tế của người dân. Trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn như TP.HCM liên tục lập đỉnh mới, nếu áp dụng mức thu 100% chênh lệch giá đất như trước đây thì chi phí chuyển đổi quyền sử dụng đất có thể lên tới hàng tỉ đồng, vượt quá khả năng chi trả của đa số người lao động. Điều này là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà xây trên đất bất hợp pháp ngày càng gia tăng” - luật sư Hậu phân tích.

Cẩn trọng nguyên tắc “một lần” để không mất quyền lợi

Bên cạnh các ưu đãi, Nghị định 50 cũng thiết lập hàng rào kỹ thuật chặt chẽ để đảm bảo công bằng. Nguyên tắc cốt lõi là ưu đãi giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất do họ tự lựa chọn.

Nếu một cá nhân sở hữu nhiều thửa đất tại các tỉnh, TP khác nhau, họ cũng chỉ được quyền chọn một thửa đất có lợi nhất để hưởng ưu đãi. Người dân phải cam kết trung thực trong đơn đề nghị. Nếu cơ quan chức năng phát hiện đã hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ chuyển sang cơ quan thuế để truy thu 100% tiền sử dụng đất và phạt tiền chậm nộp.

Phân tích sâu hơn về khía cạnh này, luật sư Đỗ Ngọc Anh, Giám đốc Công ty Luật Bến Thành, Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp, cho rằng Nghị định 50 là “đòn bẩy” thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, giúp khơi thông những nguồn lực đất đai vốn bị ngưng trệ.

“Người dân cần đặc biệt lưu ý rằng nguyên tắc “một lần duy nhất” và “một thửa đất duy nhất” là điều kiện tiên quyết và mang tính loại trừ. Nếu hộ gia đình sở hữu nhiều thửa đất, cần tính toán kỹ để chọn thửa đất có giá trị chênh lệch lớn nhất hoặc diện tích phù hợp nhất để áp dụng mức giảm 70%. Đừng vội vàng áp dụng cho thửa đất nhỏ lẻ để rồi mất quyền lợi ở thửa đất lớn hơn” - luật sư Đỗ Ngọc Anh khuyến cáo.

Không chỉ người dân, cộng đồng doanh nghiệp cũng đánh giá cao tính tích cực của nghị định. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết điểm sáng của nghị định là đã làm rõ phương thức khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp. Việc cho phép khấu trừ cho toàn bộ dự án hoặc từng giai đoạn giúp doanh nghiệp chủ động dòng tiền, khuyến khích các chủ đầu tư mạnh dạn ứng vốn giải phóng mặt bằng nhanh hơn, từ đó tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.