Ngày 8-8 tại Đà Nẵng, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dịp này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh đã chỉ ra một số quy định mới trong dự thảo luật không có trong Luật Nhà ở 2014, có thể hình thành giấy phép con trong hoạt động đầu tư xây dựng chung cư.
Hai loại giấy phép con
Khoản 4 Điều 39 của dự thảo quy định trường hợp bàn giao chung cư thì tùy vào cấp công trình, chủ đầu tư (CĐT) phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở cấp trung ương hoặc cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ.
Theo ông Đỉnh, quy định này sẽ làm phát sinh thêm một giấy phép con là “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan quản lý nhà ở. Nghĩa là để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ cho khách hàng, CĐT phải có hai loại giấy phép là văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu và thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở.
“Cả hai giấy phép đều do cùng một cơ quan ban hành là Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng nhưng theo hai thủ tục hành chính khác nhau, được quy định bởi hai đạo luật khác nhau là Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Điều này có thể gây chậm trễ việc bàn giao nhà cho người mua” - ông Đỉnh phân tích.
 |
| Một dự án nhà ở xã hội đang được phát triển ở Đà Nẵng. Ảnh: TẤN VIỆT |
Loại giấy phép con thứ hai có thể phát sinh từ Điều 37 của dự thảo. Cụ thể là trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện một dự án nhà ở thì các doanh nghiệp này phải thỏa thuận ủy quyền cho một doanh nghiệp có đủ điều kiện theo quy định để được công nhận làm CĐT dự án.
Ông Đỉnh cho rằng quy định này sẽ làm phát sinh thêm thủ tục “công nhận làm CĐT”.
Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất thêm một số thủ tục hành chính hoàn toàn mới nên cần có báo cáo đánh giá tác động của chính sách đối với các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp. Ngoài ra còn phải có báo cáo đánh giá tác động thủ tục hành chính khi cơ quan soạn thảo đặt ra thủ tục hành chính mới.
Bán lại căn hộ phải bán luôn chỗ để ô tô
Tại hội thảo, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA), nêu ra một thực trạng được rất nhiều cư dân sống tại các chung cư quan tâm.
Đó là Luật Nhà ở hiện hành quy định chỗ để xe đạp, xe máy thuộc quyền sở hữu chung. Đối với chỗ để ô tô, người mua căn hộ phải thuê hoặc mua. Chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này không được tính vào giá bán căn hộ.
“Chỗ để ô tô thường gắn liền với diện tích mặt sàn công trình chung cư, cũng là một bộ phận không thể thiếu đối với công trình. Trên thực tế rất khó chứng minh CĐT không tính chi phí xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán nhà” - ông Dũng nói.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Điều 142 đã phần nào gỡ được vướng mắc trên. Cụ thể, dự thảo bổ sung nội dung yêu cầu trong hồ sơ thiết kế phải xác định rõ khu vực để ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật và CĐT có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.
“Điều này đã giải quyết được cái gốc của tranh chấp giữa CĐT và ban quản trị trong thời gian qua. Thực tế khi nhận bàn giao từ CĐT, ban quản trị không có căn cứ pháp lý để yêu cầu CĐT phải công khai chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô, dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện” - ông Dũng phân tích.
Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ đề cập đến việc bố trí chỗ để ô tô của chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu căn hộ trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. Vấn đề này chưa được quy định rõ ràng, dẫn đến bất cập sẽ có trường hợp cư dân đã bán căn hộ rồi, không còn sở hữu căn hộ nào tại chung cư nhưng vẫn còn sở hữu chỗ để xe.
Do đó, ông Dũng đề nghị bổ sung quy định theo hướng khi chủ nhà bán căn hộ và không còn sở hữu căn hộ nào khác tại chung cư đó thì phải bán luôn chỗ để ô tô nếu có. Trường hợp người mua sau không có nhu cầu mua chỗ để xe thì ưu tiên bán cho chủ sở hữu khác trong chung cư hoặc CĐT.
Đề xuất góp 20% tiền sử dụng đất làm quỹ phát triển nhà ở xã hội
Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nêu quan điểm các CĐT nhà ở thương mại (NƠTM) đều phải có nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Luật Nhà ở 2014 quy định dự án NƠTM phải dành 20% quỹ đất trong dự án để làm NƠXH. Tuy nhiên, dự thảo luật mới đã bỏ quy định này.
 |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
“Khi bỏ quy định này thì tất cả CĐT đều rất hoan nghênh. Tuy nhiên, bằng trách nhiệm của mình, với tinh thần “lá lành đùm lá rách”, chúng tôi kiến nghị bổ sung quy định mỗi dự án thương mại góp 20% tiền sử dụng đất cho địa phương để làm quỹ phát triển NƠXH. Đây là chi phí hợp pháp, được tính vào giá thành NƠTM, coi như là cư dân ở NƠTM đóng góp một ít cho người khó khăn hơn phải ở NƠXH” - ông Châu kiến nghị.
