Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu căn hộ giá rẻ dành cho người lao động. Chương trình này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của UBND TP, nó thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi an cư lạc nghiệp.
Phân tích ở góc độ thực tiễn để đưa ra những nhận định về tính khả thi của kế hoạch này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng: “Có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu căn hộ giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất”.
Hai điểm then chốt để xây nhà giá rẻ
Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản (BĐS) nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án thương mại.
Về yếu tố thứ hai – quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án.
Nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, khó thực hiện được.
Nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn.
Một dự án nhà ở giá rẻ tại TP.HCM
"Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ giá rẻ” - TS Khương nhấn mạnh.
Bàn thêm về vấn đề quỹ đất, Ts Khương cho rằng bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, cơ sở chăm sóc y tế…) và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường xá, giao thông…)
Thực tế là hiện quỹ đất tại các khu vực trung tâm của TP.HCM như quận 1, quận 3, quận 7 đã hết.
“Do vậy, để giải quyết vấn đề tìm quỹ đất để xây nhà giá rẻ, thành phố có thể cân nhắc hai phương án. Một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này; hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp” - TS Khương nêu quan điểm.
Mua nhà giá rẻ vẫn tốt hơn thuê nhà giá bèo
Trong đợt đại dịch Covid-19 vừa qua, người lao động - nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế xã hội cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất.
Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.
TS Khương cho rằng: “Để thu hút và giữ chân người lao động gắn bó với thành phố, phương án bán nhà cho người lao động thu nhập thấp với mức giá phù hợp nhất, cộng thêm ưu đãi về thanh toán với chu kỳ chi trả lên đến 30, 50 năm sẽ hiệu quả hơn là việc cho thuê nhà giá rẻ.
Số lượng lớn người lao động đã bỏ về quê sau đợt dịch vừa qua. Ảnh: NT
Thế nên, nếu có những sản phẩm nhà ở có sẵn thì thay vì nghĩ đến việc cho thuê, chúng ta nên nghĩ đến giải pháp bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn như các nước trên thế giới.
Giả sử, người đang thuê nhà và người đang mua nhà cùng lúc thất nghiệp thì khả năng những người thuê nhà rời thành phố sẽ cao hơn người đang mua nhà trả góp. Người mua nhà sẽ cố gắng ở lại.”
Ngoài ra, xét về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS.Khương cho biết thêm giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% họ sẽ sẵn sàng làm, vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội.
Thế nhưng, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của BĐS có biên lợi nhuận thấp đi. Do đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư quan tâm.
