Những năm trước đây, khi có thông tin khởi công hạ tầng giao thông như các tuyến cao tốc thì thị trường bất động sản (BĐS) lập tức “ăn theo”, tạo sốt đất, thổi giá. Đến nay thị trường đang diễn biến ngược lại, nhiều nhà đầu tư đua nhau rao bán cắt lỗ, thoát hàng, ngộp hàng khi một loạt cao tốc tỉnh, thành phía Nam được triển khai, thông xe.
Giá giảm vài trăm triệu
Đầu năm 2022, ông Nguyên Mạnh (ngụ quận Tân Phú, TP.HCM) và nhiều người bạn đã nhảy vào thị trường Tây Ninh đúng thời điểm sốt đất do có tin cao tốc TP.HCM - Mộc Bài sẽ khởi công trong năm tới.
Những thửa đất hay căn nhà nằm vùng ven cao tốc nhưng không nằm trong điểm kết nối với cao tốc thường có tính thanh khoản cực thấp. Người dân khi mua đất những khu vực dự kiến có tuyến cao tốc đi qua phải liên hệ với chính quyền ở khu vực đó để biết thửa đất đó có nằm trong quy hoạch cao tốc hay không để tránh rủi ro. Những thửa đất chưa có thông báo thu hồi để làm cao tốc vẫn được giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường. Còn đất trong diện bị thu hồi sẽ không thể xác nhận giao dịch.
Ông TRẦN HỮU HẠNH,Công ty cổ phần BĐS An Điền
Lúc đó thị trường đất nông nghiệp khu vực hai huyện Trảng Bàng, Gò Dầu, đặc biệt là điểm cuối tiếp giáp của cao tốc với Quốc lộ 22 tại huyện Bến Cầu (Tây Ninh) nhộn nhịp mua bán đất. Đất nông nghiệp dọc theo tuyến cao tốc này đột ngột lên giá là có thể hiểu được vì tâm lý ăn theo cao tốc.
“Thực sự lúc đó đầu tư kiểu sợ lỡ mất cơ hội nên chúng tôi xuống tiền mà không quan tâm đến mặt bằng giá đã bị thổi lên quá cao. Chỉ cần có sổ hồng là mua chứ cũng không khảo sát vị trí đất. Chỉ vài tháng sau, thị trường trầm lắng rồi kéo dài đến nay. Dù đã giảm giá, chấp nhận lỗ nhưng chúng tôi vẫn chưa bán được” - ông Mạnh thở dài.
Mảnh đất ông Mạnh rao bán là đất trồng cây lâu năm, diện tích hơn 4.000 m2, có gần 200 m2 thổ cư tại xã An Thạnh, huyện Bến Cầu, cách cao tốc TP.HCM - Mộc Bài chỉ hơn 1 km. Giá lúc mua là 6,5 tỉ đồng, nay bán chỉ 5,9 tỉ đồng.
Dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu chính thức được khởi công vào ngày 18-6 khiến lượng tin rao bán đất nền gắn với thông tin gần cao tốc có xu hướng tăng mạnh ở hai huyện Trảng Bom, Long Thành (Đồng Nai), thị xã Phú Mỹ, xã Hòa Long (Bà Rịa-Vũng Tàu).
Anh Tấn Thành, nhân viên một công ty kinh doanh BĐS ở Đồng Nai, cho biết lượng khách nhờ thoát hàng ngày càng tăng. Tuy nhiên, giao dịch thành công lại rất ít.
“Một chủ đất ở TP.HCM đầu tư hai lô đất 120 m2 ở huyện Long Thành, sát Quốc lộ 51, gần cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu kẹt tiền, nợ vay ngân hàng nên bán lỗ hơn 300 triệu đồng, chỉ còn 1,7 tỉ đồng/lô” - anh Thành nói.
 |
| Khách tìm mua đất đón đầu khu vực gần cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc. Ảnh: Q.HUY |
Những nhà đầu tư đất nền ở Lâm Đồng cũng đang đứng ngồi không yên, đua nhau rao bán vì không muốn bị chôn vốn kéo dài. Ông Nguyễn Quyền (ngụ quận 12, TP.HCM) cho biết ông đầu tư đất vườn ăn theo thông tin sẽ xây dựng cao tốc Dầu Giây - Bảo Lộc - Liên Khương.
Thời điểm đầu năm 2022, lô đất có diện tích gần 600 m2, trong đó 100 m2 đất thổ cư tại huyện Bảo Lâm với giá 2,3 tỉ đồng. Tin lời cò đất tô hồng sắp tới giá sẽ tăng cao hơn nữa khi các tập đoàn đầu tư dự án, rồi cao tốc triển khai. Thế nhưng thị trường nhanh chóng đóng băng, giá đất xuống nhanh quá, ông không kịp bán.
“Giờ chấp nhận bán 1,8 tỉ đồng, lỗ 500 triệu đồng đầu tư vì hiện mỗi tháng tôi phải trả gần 50 triệu đồng lãi và gốc nên buộc phải thoát hàng thu hồi vốn” - ông Quyền bộc bạch.
Đất dọc cao tốc không hẳn là “ngon”
Ông Trần Hữu Hạnh, Công ty cổ phần BĐS An Điền, cho biết những tuyến cao tốc triển khai đúng là góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế các tỉnh, thành vì tăng cường kết nối giao thông. Đối với BĐS thì lâu nay những dự án phát triển hạ tầng giao thông đều khiến thị trường khu vực đó sôi động hơn.
Tuy nhiên, đối với BĐS có khả năng sinh lời hay phát triển mạnh chỉ có thể xảy ra với những tuyến đường thông thường, còn với cao tốc không được kinh doanh hay buôn bán thì làm sao có thể sinh lời? Chưa kể, đất quanh khu vực các tuyến cao tốc đi qua đều là đất trồng cây công nghiệp và cây lâu năm, không được phép xây dựng.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia BĐS, dự báo trong bối cảnh thị trường tiếp tục khó khăn thì đất ở nơi có hạ tầng lớn đang xong hoặc sắp xong, có khả năng hình thành khu công nghiệp, khu dân cư thật sự do lợi thế địa kinh tế thì năm 2024 có thể tan băng. Thế nhưng, giá đất sẽ đi ngang hoặc giảm đến 20% so với giá đỉnh năm 2022 tùy vị trí.
Nói rõ thêm, TS Hiển cho rằng các vùng địa phương xa TP.HCM như Bảo Lộc, Đức Hòa… dù có cao tốc đi qua nhưng giá sẽ không tăng mà còn giảm vì giá hiện nay đang ở mức đỉnh từ năm 2022. Những nhà đầu tư đang ôm đất hoặc mua vào lúc này thì phải chờ dài hạn vì khu vực này khó hình thành dân cư khu công nghiệp, thương mại đông đúc.
“Ngoài ra, đất nền nhỏ nông nghiệp hay tương tự vùng xa, thiếu dân cư, mua theo phong trào làm farmstay sẽ còn phải chờ lâu. Chủ đất muốn bán phải giảm ít nhất 30% và kiên nhẫn đợi đến năm 2024” - TS Hiển dự báo.
Nhà đầu tư giảm quan tâm tìm mua đất nền
Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, lượng quan tâm tìm mua đất nền trong năm tháng đầu năm 2023 giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trên thị trường đất nền vẫn trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Bên cạnh đó, lượng tin đăng bán BĐS cũng giảm đến 44%. Dữ liệu này phần nào phản ánh nguồn cung và lực cầu BĐS đều đang đối diện với nhiều thách thức trước tình hình khó khăn chung của thị trường.
