Thống kê những vụ khiếu nại, tranh chấp tại các chung cư hiện nay cho thấy đa phần xuất phát từ việc thu, chi phí bảo trì tòa nhà 2% trên giá trị căn hộ. Nhiều chủ đầu tư (CĐT) đã cố tình chiếm dụng, không bàn giao khoản phí này cho ban quản trị (BQT) chung cư hoặc sử dụng không minh bạch.
Để giải quyết mâu thuẫn trên, Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị bỏ cơ chế giao CĐT thu khoản phí này. Thay vào đó, BQT sẽ thu trong quá trình quản lý và sử dụng theo tỉ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Không để chủ đầu tư chiếm dụng
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhiều nơi xảy ra tranh chấp kinh phí bảo trì giữa các chủ sở hữu căn hộ và CĐT do chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu BQT. Việc không có tổ chức đại diện cho cư dân dẫn đến CĐT chưa bàn giao quỹ, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình.
Do đó, sở kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế CĐT bàn giao phí bảo trì cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa. Về lâu dài, sở đề nghị bỏ luôn cơ chế giao CĐT thu phí bảo trì như hiện nay. Thay vào đó, BQT sẽ quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung được thu trực tiếp từ các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình vận hành nhà chung cư. Việc thu cụ thể như thế nào sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Nói về đề xuất này, ông Tiến Đạt (cư dân tại một chung cư quận Tân Phú, TP.HCM) cho biết rất đồng tình. Theo ông, việc thu phí bao nhiêu, cách thức thu nên để BQT thống nhất với cư dân sau khi nhận bàn giao nhà. Phí bảo trì có thể thu định kỳ hằng năm hoặc theo vụ việc cụ thể và được công khai hằng tháng cho cư dân được biết.
Nhiều vụ khiếu nại xảy ra tại chung cư là do vướng mắc về phí bảo trì. Ảnh: QUANG HUY
Ông Trung Kiên (ngụ tại một chung cư ở quận 10, TP.HCM) cũng cho rằng khoản tiền 2% phí bảo trì trên tổng giá trị căn hộ không hề nhỏ. Một dự án vài trăm căn hộ là tổng phí bảo trì CĐT thu có thể lên tới vài chục đến vài trăm tỉ đồng. Vì là số tiền quá lớn nên mới hay nảy sinh tranh chấp.
“Theo tôi, khi cư dân vào ở, có BQT, hạng mục nào cần sửa chữa thì BQT mới tổ chức họp và thông báo để cư dân đóng phí sẽ tốt hơn” - ông Kiên nói.
Một số ý kiến lo ngại nếu không có nguồn quỹ này từ đầu thì khi chung cư hư hỏng, không có kinh phí sửa chữa. Tuy nhiên, ông Kiên cho biết công trình xây dựng sau khi hoàn thiện thường được nhà thầu bảo hành 24 tháng. Sau thời hạn này mới phải bảo trì. Nếu công trình mới thì cũng sẽ không hư hỏng đến mức phải sửa chữa lớn nên không cần khoản quỹ lớn ngay từ đầu.
Thu tiền sau là nhiệm vụ bất khả thi
Là người có nhiều năm kinh nghiệm trong quản lý vận hành chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cho biết không ủng hộ đề xuất bỏ thu phí bảo trì 2% ngay từ đầu. Lý do là hiện nay có hai thời điểm vàng để thu khoản này là khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và khi ra giấy chứng nhận chủ quyền. Ngoài ra, không có chế tài nào khả thi bắt buộc cư dân đóng tiền quỹ bảo trì. Nếu chờ tới khi cư dân vào ở, BQT mới đi thu thì sẽ vô cùng khó khăn. Đây là nhiệm vụ bất khả thi đối với các BQT.
Hiện nay, Nghị định 99/2015 của Chính phủ đã có mức chế tài khi CĐT không bàn giao quỹ bảo trì thì doanh nghiệp đó sẽ bị phong tỏa tài khoản. Hay tại Điều 66 Nghị định 139/2017 quy định xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, quản lý xây dựng đã có các chế tài và mức xử phạt các hành vi CĐT, BQT khi không bàn giao quỹ bảo trì hoặc lạm dụng số tiền này.
“Như vậy, chế tài đã có, vấn đề là ở chỗ thực thi cần sự quyết liệt của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. Nếu bị phong tỏa tài khoản thật sự thì làm sao CĐT dám không bàn giao quỹ bảo trì” - ông Thành nói.
Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Gia Gia Phú, cũng cho rằng phí bảo trì rất cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bảo trì, bảo dưỡng chung cư khi đưa vào sử dụng. Quy định đóng phí bảo trì một lần 2% khi khách hàng mua nhà là hợp lý. Nếu đợi đến khi dân vào ở mới vận động thu sẽ rất khó khăn, nhất là với số tiền lớn. Vấn đề chỉ là cơ quan quản lý nhà nước phải siết chặt và xử lý thật nghiêm những đối tượng cố tình chiếm dụng, trục lợi từ quỹ bảo trì chung cư, bảo vệ quyền lợi cho tập thể cư dân.
| Cần quy định sử dụng tiền bảo trì Góp ý về hoạt động của BQT, ông Dương cho rằng cần quy định việc thực hiện sử dụng tiền bảo trì giao dịch phải thông qua chuyển khoản. Như vậy, khi thay thế BQT khác thì vẫn có thể truy xuất lịch sử giao dịch, sử dụng quỹ bảo trì. Chỉ cần một động tác sao kê ngân hàng là ra hết. Hình thức này sẽ giải quyết được các xung đột, mâu thuẫn lợi ích nhóm từ quỹ bảo trì. Ngoài ra, cần có thông tư hướng dẫn bổ sung chế tài xử lý vi phạm của BQT trong việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Tùy mức độ vi phạm, không loại trừ trường hợp truy cứu trách nhiệm hình sự khi cần thiết. |
