Căng thẳng thương mại Mỹ-Trung và việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) hay Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA) đã tạo cơ hội cho bất động sản (BĐS) công nghiệp (đất nhà xưởng) tăng trưởng nóng.
Nhà đầu tư ngoại không ngại đổ vốn
Tính tới tháng 6-2019, Việt Nam có 326 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 95.500 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp chiếm 69%. Đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo cho thấy đang diễn ra hiện tượng doanh nghiệp (DN) ngoại tích cực giành lấy “miếng bánh” BĐS công nghiệp.
Mới đây, Tập đoàn Sharp vừa công bố kế hoạch xây dựng một nhà máy mới tại Việt Nam, công ty sản xuất giày Brooks Running của Mỹ cũng đang dịch chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, Foxconn - nhà cung cấp linh kiện cho Tập đoàn Apple đã mở rộng tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy sản xuất linh kiện nội địa hồi tháng 7-2019.
Một đại gia trong ngành BĐS công nghiệp nước ngoài là BW Industrial đang bành trướng quỹ đất trên nhiều tỉnh, thành. Mục đích nhằm khai thác triệt để tiềm năng của thị trường công nghiệp - thương mại điện tử - logistics tại Việt Nam. Theo BW Industrial, từ khi cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung căng thẳng, số lượng đơn hàng từ khách thuê nhà xưởng, kho bãi của công ty tại Việt Nam đã tăng lên gấp đôi.
Theo số liệu của JLL, tính đến đầu quý III-2019, mức giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc là 95 USD/m2 trên tổng thời hạn thuê, tăng lần lượt 16% và 6,7% so với cùng kỳ năm 2018.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp Việt Nam được ghi nhận đang trong chu kỳ tăng nóng. Các nhà đầu tư nước ngoài để mắt đến phân khúc này bởi năng suất làm việc cao và chi phí lao động ở Việt Nam thấp. Căng thẳng trong cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung cũng đẩy nhanh hơn quá trình quyết định di dời nhà máy của các tập đoàn.
Thế nhưng theo một số DN, các nhà phát triển BĐS nước ngoài và những ông chủ các khu công nghiệp tại Việt Nam đang nhanh chân hơn DN trong nước. Họ liên doanh với các DN trong nước thâu tóm quỹ đất, phát triển BĐS công nghiệp quy mô lớn, thậm chí mua các tài sản công nghiệp, đón các DN vào xây dựng nhà máy sản xuất.
Đại diện một DN lấy ví dụ như ông chủ Thái Lan sau khi phát triển thành công hai khu công nghiệp tại Đồng Nai đã tấn công ra phía bắc. Dự kiến DN ngoại này sẽ xây dựng một khu công nghiệp quy mô lớn tại Quảng Ninh để đón đầu các nhà máy từ Trung Quốc di dời sang Việt Nam.
Theo số liệu của JLL, tính đến đầu quý III-2019, mức giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc là 95 USD/m2 trên tổng thời hạn thuê. Ảnh: HTD
Vừa kiểm soát vừa khai thác
Trước làn sóng nhà đầu tư ngoại thâu tóm BĐS công nghiệp, chuyên gia tài chính kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng đây là dấu hiệu phải dè chừng. BĐS công nghiệp của Việt Nam có quỹ đất ở nhiều địa phương và cần được kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất là kiểm soát về môi trường, không thể để các DN ngoại vào xây dựng nhà máy và xả thải nguy hại ra môi trường. Thứ hai là cơ quan quản lý cần kiểm soát về trật tự xã hội ở các khu công nghiệp.
Theo ông Hiếu, đối với BĐS công nghiệp thì khâu quan trọng nhất là phải quy hoạch công khai, minh bạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án, đảm bảo các vấn đề an ninh quốc phòng.
“Ngoài ra còn phải có những cam kết về chuyển giao công nghệ, chống thao túng thị trường đối với các DN nước ngoài. Song song với đó là hỗ trợ vốn, chính sách phát triển công nghiệp phụ trợ trong nước, tạo điều kiện cho các DN Việt Nam tiếp nhận chuyển giao được công nghệ” - ông Hiếu góp ý.
Dù BĐS công nghiệp có nhiều cơ hội để thu hút nhà đầu tư nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng phân khúc này vẫn còn nhiều hạn chế. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới.
Theo ông Châu, các DN đầu tư vào Việt Nam chủ yếu vào sản xuất công nghiệp, thứ hai là ngành dịch vụ, thương mại và thứ ba là không gian số. Hiện không chỉ Việt Nam mà nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines cũng đang tìm mọi cách phát triển BĐS công nghiệp để thu hút nhà đầu tư ngoại.
“Do đó phải phát triển nhà xưởng đồng bộ với cơ sở hạ tầng, hệ thống logistics và có cơ chế, chính sách thu hút nhà đầu tư chứ không thể cạnh tranh mỗi lao động giá rẻ” - ông Châu nhận định.
Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng cần tạo nhiều điều kiện hơn cho các khu công nghiệp của DN Việt Nam phát triển như ưu tiên vị trí thuận lợi, những chính sách về vốn, ưu đãi thuế mới có cơ hội cạnh tranh với các ông chủ nước ngoài.
| Trong báo cáo mới được công bố, Công ty Chứng khoán ACBS đã đưa ra dự đoán tích cực với phân khúc BĐS công nghiệp giai đoạn 2019-2020. ACBS cho rằng trong những năm tới nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống bởi các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỉ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Sự tăng trưởng không ngừng của dịch vụ logistics cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà kho gần đô thị tăng mạnh. |
