Đề xuất nâng biên lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 10% lên tối đa 13% của Bộ Xây dựng đang tạo hiệu ứng tích cực bước đầu. Giới doanh nghiệp và chuyên gia bất động sản nhìn nhận đây là điều chỉnh cần thiết để tăng tính hấp dẫn cho phân khúc nhà ở thiết yếu này.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cảnh báo nếu không giải quyết đồng bộ và triệt để các vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy trình đầu tư và chính sách tín dụng hỗ trợ người mua thì mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ vẫn khó được như kỳ vọng.

Cần thiết nhưng chưa đủ sức hút

Đề xuất nâng mức lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên 13% tổng chi phí đầu tư xây dựng (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tiền sử dụng đất) nằm trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Ngay khi được đưa ra, đề xuất này đã nhận được sự ủng hộ từ nhiều doanh nghiệp và hiệp hội trong ngành bất động sản. Lý do là mức lợi nhuận 10% hiện hành được xem là quá thấp, không đủ bù đắp rủi ro và chi phí thực tế khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia vào lĩnh vực vốn được xem là khó nhằn này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, một đơn vị có kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM, thẳng thắn chia sẻ con số 10% lợi nhuận thực chất chỉ tồn tại "trên giấy".

Ông phân tích: "Khi triển khai thực tế, hàng loạt chi phí phát sinh không lường trước được, từ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thể kéo dài và đội giá, giá vật liệu xây dựng biến động liên tục, đến thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý có thể mất vài năm. Tất cả những yếu tố này bào mòn lợi nhuận dự kiến, khiến mức lãi thực tế mà doanh nghiệp thu về thường chỉ dao động quanh 6-7%".

Ông Nghĩa đặt bài toán so sánh đơn giản: Với mức lợi nhuận thực tế thấp như vậy, lại phải đối mặt với quy trình phức tạp, rủi ro cao, thì việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng hoặc đầu tư vào các phân khúc bất động sản khác rõ ràng hấp dẫn hơn nhiều. Doanh nghiệp khó có động lực để dồn tâm sức vào nhà ở xã hội.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc nâng mức lợi nhuận lên 13% là một bước đi hợp lý và cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Nó thể hiện sự lắng nghe của cơ quan quản lý trước những khó khăn của doanh nghiệp và tạo ra lực hấp dẫn ban đầu, khuyến khích các nhà đầu tư cân nhắc quay lại hoặc tham gia mới vào phân khúc nhà ở xã hội.

Hiện nay, suất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang bị khống chế so với nhà ở thương mại cùng cấp công trình và chất lượng tương đương. Trong khi đó, các yêu cầu về thủ tục đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, nghiệm thu... gần như không khác biệt nhiều. Nếu không có cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn về lợi nhuận, cộng thêm các hỗ trợ khác, doanh nghiệp sẽ không thể có động lực để tham gia một cách bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Tuy nhiên, cả ông Nghĩa và ông Châu đều nhấn mạnh rằng, chỉ riêng việc tăng biên độ lợi nhuận là chưa đủ để tạo ra một cú hích thực sự cho thị trường nhà ở xã hội. Ông Châu chỉ ra: "Chúng ta có thể nâng lợi nhuận lên 15%, thậm chí cao hơn nữa nhưng nếu thủ tục, các quy định còn chồng chéo, thời gian phê duyệt dự án kéo dài thì cũng sẽ không có nhiều doanh nghiệp dám mạnh dạn đổ hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng vào lĩnh vực này".

Nút thắt thủ tục: Rào cản chính cần được tháo gỡ

Thực tế cho thấy, đằng sau mỗi dự án nhà ở xã hội là sự phức tạp và kéo dài của quy trình hành chính. Đây mới là điểm nghẽn lớn nhất khiến nguồn cung nhà ở xã hội luôn khan hiếm so với nhu cầu khổng lồ.

Các doanh nghiệp cho biết mất nhiều thời gian chỉ để hoàn tất các bước thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở xã hội quy mô vừa. Trong suốt thời gian chờ đợi đó, giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang không ngừng, lãi suất vay vốn ngân hàng cũng tăng theo thị trường. Thế nhưng, khung giá bán nhà ở xã hội lại gần như bị cố định, không thể điều chỉnh tương ứng. Điều này dẫn đến tình trạng chi phí đầu vào đội lên rất cao trong khi giá bán đầu ra không đổi, điều này khiến lợi nhuận dự kiến bị co hẹp đáng kể, thậm chí có nguy cơ lỗ.

"Chính yếu tố thời gian chờ đợi kéo dài, gây phát sinh chi phí và gia tăng rủi ro mới là điều khiến các dự án nhà ở xã hội trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Chỉ cần dự án chậm tiến độ 1 năm thôi, chi phí có thể tăng thêm ít nhất 10%" - đại diện 1 chủ đầu tư chia sẻ.

Dưới góc độ chuyên gia, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, song song với việc điều chỉnh lợi nhuận định mức, cần phải đặt trọng tâm vào việc cải cách, tái cấu trúc toàn diện quy trình, thủ tục đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

"Chúng ta không thể áp dụng máy móc quy trình đầu tư phức tạp của nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội. Cần phải có những quy định đặc thù, tinh gọn hơn, rút ngắn tối đa các khâu không cần thiết"- TS Nghĩa nói.

Theo vị chuyên gia này, phải có cơ chế cấp phép nhanh, giao đất sạch nhanh, phê duyệt quy hoạch chi tiết và thiết kế cơ sở gọn lẹ để giảm thiểu chi phí cơ hội và chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ, trách nhiệm và quyết liệt từ nhiều sở ngành, địa phương.