Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đề xuất giải pháp nêu trên nhằm điều tiết thị trường bất động sản khi có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng, hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân.

Làm gì khi thị trường bất động sản “sốt”?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024 của Chính phủ. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường.

Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng điều tiết thị trường bất động sản bằng giải pháp này không hề đơn giản. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu của chúng ta vẫn chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Theo VARS, trên thế giới, để kiểm soát giá bất động sản, ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường, nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng nới lỏng hoặc thắt chặt như một công cụ để điều tiết thị trường bất động sản.

Đơn cử, tại Trung Quốc, để kìm hãm đà “tăng nóng" của thị trường bất động sản, ngoài các quy định như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%, quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất 3,5 năm... Nhiều thành phố tại Trung Quốc còn áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Còn tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ Singapore đã tăng tỉ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà (loan tenure) kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỉ lệ vay trên giá trị tài sản, nhằm hạn chế các khoản vay có nguy cơ rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.

Nhiều nơi còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Úc, Canada,...

Đâu là giải pháp ngăn chặn đầu cơ bất động sản?

Trên cơ sở bài học kinh nghiệm từ các nước đi trước, VARS đề xuất hai giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường khi thị trường bất động sản tăng nóng, hoặc ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân.

Thứ nhất, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các ngân hàng thương mại có thể điều chỉnh giảm tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Thứ hai là VARS đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Đó là cơ quan chức năng có thể áp đặt các quy định về kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn...

Muốn chính sách áp dụng “đúng và trúng”, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước là điều hết sức cần thiết. Để điều tiết thị trường bất động sản toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro”.

Thực tế cho thấy, khi nhận thấy tín dụng bất động sản tăng cao, Ngân hàng Nhà nước đều ban hành văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản ở một số phân khúc có tính rủi ro cao, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Ở chiều ngược lại, với những dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và phục vụ nhu cầu thực của người dân luôn là những phân khúc được Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng thương mại cần phải tập trung vốn cho vay.

TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm: Muốn ngăn chặn đầu cơ bất động sản, giải pháp căn cơ nhất là phải đánh thuế bất động sản. Một khi biện pháp này được triển khai trong thực tế, những người sở hữu nhiều bất động sản chắc chắn sẽ bị “thiệt hại” hơn nhiều so với hiện nay. Thậm chí, nếu phải chịu cảnh thuế chồng thuế, phí chồng phí, các nhà đầu cơ bất động sản sẽ không kiếm lời dễ dàng nữa, thậm chí còn bị thua lỗ nặng. Nhờ vậy, hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời sẽ giảm và thị trường địa ốc sẽ ổn định và phát triển bền vững hơn.

Ông Dương Anh Vũ, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết thêm: Siết tín dụng không phải "thuốc đặc trị" để ngăn chặn đầu cơ bất động sản. Bởi nếu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng "cháy hàng" như hiện nay, khi cung không đáp ứng cân bằng so với nhu cầu thì hoạt động đầu cơ bất động sản vẫn tồn tại. Những người có tiền sẵn sàng chấp nhận vay ngân hàng lãi suất cao, bởi chi phí lãi vay ngân hàng dù có "đắt đỏ" bao nhiêu cũng không thấm tháp vào đâu so với lợi nhuận kiếm được nhờ hoạt động mua đi bán lại bất động sản.