Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng thời là hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Để bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà hình thành trong tương lai, ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại ĐH Luật TP.HCM, đưa ra một số kinh nghiệm để người mua nhà lưu ý.
Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, pháp luật kinh doanh BĐS có một số quy định để kiểm soát hoạt động kinh doanh của bên bán nhà, tức chủ đầu tư (CĐT).
Thông thường, trước khi đáp ứng đủ điều kiện đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, CĐT thường huy động vốn từ người mua nhà thông qua các dạng hợp đồng khác như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi có thông báo về việc ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cũng là thời điểm mà người mua nhà phải đóng một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc trước đó.
Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp tuy chưa đáp ứng đủ điều kiện nhưng CĐT vẫn ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Do đó, người mua chung cư chưa hình thành cần lưu ý: Thứ nhất, yêu cầu CĐT cung cấp các thông tin thể hiện CĐT đã đáp ứng đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Cụ thể, người mua nhà có thể yêu cầu CĐT cung cấp các giấy tờ như:
+ Văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trường hợp CĐT không có văn bản này thì người mua có thể yêu cầu CĐT cung cấp biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư.
+ Bản sao hợp đồng bảo lãnh giữa CĐT và ngân hàng thương mại có đủ năng lực về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trên thực tế, CĐT thường chỉ cung cấp được thông báo hoặc cam kết bảo lãnh từ phía ngân hàng.
Thứ hai, lưu ý về số tiền cần thanh toán khi ký hợp đồng mua bán. Theo quy định, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán, người mua nhà chỉ phải thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng, bao gồm số tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán theo hợp đồng đặt cọc trước đó. Bên cạnh đó, người mua nhà còn phải đóng tiền thuế giá trị gia tăng trên tổng số tiền đã đặt cọc. Các khoản tiền phí khác, ví dụ kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành chung cư, lệ phí cấp giấy chứng nhận… người mua không phải đóng tại thời điểm ký hợp đồng.
Thứ ba, kiểm tra tiến độ thi công của CĐT. Ngoài các giấy tờ theo quy định, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và kiểm tra thực tế tại công trình. Theo đó, người mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp hình ảnh hoặc trực tiếp đến công trình để kiểm tra thực tế bên bán đã hoàn thành xong phần móng hay chưa.
