Đề xuất quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đang gây nhiều tranh cãi. Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây đã đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Vậy vấn đề nằm ở đâu?
Pháp luật Việt Nam chưa bao giờ có quy định về thời hạn sở hữu đối với tài sản là vật. Quyền sở hữu vẫn tồn tại cho đến khi vật đó bị phá hủy hoặc chuyển nhượng cho chủ khác. Tuy nhiên, pháp luật đặt ra giới hạn về thời gian sử dụng của rất nhiều loại tài sản vì yếu tố an toàn. Ví dụ, chúng ta có hạn sử dụng thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm, ô tô, đầu máy xe lửa… mà hết thời hạn sử dụng thì không được sử dụng nữa.
Mặc dù vậy, nếu cái ô tô của tôi hết hạn sử dụng không có nghĩa là tôi hết hạn sở hữu cái xe đó. Tôi vẫn là chủ sở hữu xe nhưng tôi không được lái nó ra đường. Quyền sở hữu của tôi đối với xe chỉ chấm dứt khi tôi chuyển quyền này cho người khác hoặc xe bị phá hủy.
Đối với căn hộ chung cư cũng nên như vậy. Nếu việc sử dụng nó gây nguy hiểm thì cấm sử dụng. Nếu nó tồn tại gây nguy hiểm cho người xung quanh thì có thể buộc phải phá hủy. Quyền sở hữu căn hộ chung cư chỉ chấm dứt khi căn nhà đó bị phá hủy.
Đối với chung cư, có ba thời điểm quan trọng cần lưu ý. Một là hết thời hạn công trình; hai làcông trình được kết luận là không còn an toàn và ba là khi công trình bị phá hủy. Ba thời điểm này trên thực tế là rất khác nhau. Vậy lấy thời điểm nào làm thời điểm chấm dứt sở hữu?
Điều này dẫn đến rất nhiều câu hỏi: Căn nhà hết thời hạn công trình nhưng chưa được kết luận về an toàn thì có được ở không? Có được bán lại không? Công trình chưa hết thời hạn nhưng đã được kết luận mất an toàn rồi thì có còn được ở không? Có còn quyền sở hữu không? Công trình được kết luận không còn an toàn nhưng mãi không phá hủy thì sao? Tôi không đợi được việc phá nhà cũ đi rồi xây lại nhà mới thì có được bán nhà cũ hay còn gọi là “quyền ở căn nhà mới” cho người khác không?
Trong việc quản lý các loại tài sản có nguy cơ gây nguy hiểm thườngcó ba cách.
Cách thứ nhất là kiểm tra thường xuyên, còn an toàn thì còn cho dùng, không an toàn thì phải loại bỏ, tần suất kiểm tra có thể thiết kế tăng dần theo tuổi của tài sản. Cách này hiện được áp dụng cho các loại máy móc công nghiệp.
Cách thứ hai là không kiểm tra mà đánh đồng tất cả, chốt cứng một thời hạn, hết hạn bắt buộc phải bỏ. Cách này hiện dùng cho thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm.
Cách thứ ba là kết hợp hai cách trên, tức là vẫn kiểm tra thường xuyên nhưng nếu quá một thời hạn thì nhất định phải bỏ, dù kết quả kiểm tra vẫn đạt. Cơ chế này được áp dụng là do kể cả kiểm tra có kỹ thế nào đi nữa vẫn có những yếu tố liên quan đến an toàn mà không thể đo được. Cách này hiện dùng cho ô tô, đầu máy xe lửa.
Theo đề xuất về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư của Bộ Xây dựng thìcó thể hiểu theo những hướng như sau: Khi chung cư còn thời hạn thì không kiểm tra. Đến khi hết thời hạn thì kiểm tra, còn an toàn thì dùng tiếp, không an toàn sẽ dừng sử dụng. Vậy bản chất của chính sách về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là thời hạn miễn kiểm tra an toàn công trình. Hết thời hạn đó, công trình được kiểm tra thường xuyên cho đến khi được kết luận là không an toàn nữa thì sẽ phải phá hủy.
Nếu hiểu như vậy thì có lẽ vấn đề “sở hữu căn hộ chung cư” không cần đặt ra và trở nên ồn ào như thời gian qua.
