Nguồn cung bất động sản (BĐS) nói chung và phân khúc căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm. Điều này đã tạo cơ hội cho các dự án hạng sang tăng giá bán đến mức chỉ giới siêu giàu mới mua nổi.
Đã đắt nay còn đắt hơn
Trong những tháng đầu năm 2021, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng. Theo báo cáo của JLL Việt Nam, giá căn hộ mở bán mới tại TP.HCM được dự báo tiếp tục tăng theo tâm lý thị trường. Trong quý I, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ đạt 2.468 USD/m2 (tương đương hơn 57 triệu đồng/m2), tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý trong quý này là sự kiện mở bán dự án hạng sang tại khu vực quận 1 với mức giá dự kiến lên đến 16.000 USD/m2 (tương đương 368 triệu đồng/m2). Đây là mức giá bán cao nhất trên thị trường từ trước đến nay. Thế nhưng giá giao dịch thực tế còn cao hơn thế, thậm chí có giao dịch đạt mức 18.000 USD/m2 (tương đương 415 triệu đồng/m2).
Ông Kỳ Lân, Phó Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại TP Thủ Đức, cho biết giá căn hộ đã tăng nhẹ so với cuối năm 2020. Đơn cử, một dự án cao cấp trên đường Võ Văn Ngân giá mở bán đầu năm 2021 khoảng 90-100 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 100-120 triệu đồng/m2.
Theo ông Lân, TP.HCM đang khan hiếm sản phẩm được chào bán, sản phẩm mới tập trung chủ yếu ở khu vực của TP Thủ Đức. Giá bán tại các khu vực không có nhiều biến động so với cuối năm 2020, bởi trước đó đã được đẩy lên rất cao. Riêng khu vực TP Thủ Đức, giá căn hộ tiếp tục tăng, mức trung bình tại đây là 60-70 triệu đồng/m2. Những dự án cao cấp tập trung chủ yếu ở khu vực Thủ Thiêm có giá lên tới 120-170 triệu đồng/m2, có dự án trên 200 triệu đồng/m2.
Là một nhà đầu tư, ông Nguyễn Minh (quận Tân Bình) cho biết lý do chính là nguồn cung sản phẩm căn hộ mới khan hiếm. Các dự án mới đều được chủ đầu tư phát triển ở phân khúc cao cấp, khu vực trung tâm hoặc có vị trí đắc địa. Lấy dẫn chứng một dự án cao cấp vừa bàn giao, có vị trí thuộc nhóm đẹp nhất quận Tân Bình, gần Công viên Hoàng Văn Thụ, sát sân bay Tân Sơn Nhất… giá mở bán trên 60 triệu đồng/m2 và đến nay đã tăng lên mức 85-88 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo quý I của CBRE Việt Nam, đơn vị này ghi nhận TP.HCM tiếp tục giảm 53% nguồn cung so với cùng kỳ năm trước, còn 1.709 căn hộ. Đây là một trong những quý có nguồn cung thấp nhất trong ba năm qua.
Thị trường đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp. Phân khúc trung cấp chiếm 41%, trong khi các năm trước phân khúc này chiếm 55%-60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai thị trường, chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân. Tỉ lệ hấp thụ các dự án mới trên thị trường vẫn khá tốt, trung bình 80%. Thị trường đã hấp thụ dần lượng nguồn cung được chào bán tại phân khúc cao cấp trong năm 2020. Lượng hàng tồn kho tại phân khúc này giảm 16% so với quý IV-2020.
Thị trường TP.HCM được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm trung, cao cấp.
Ảnh minh họa: QUANG HUY
Khó xảy ra “bong bóng” giá
Các chuyên gia nhận định nhu cầu căn hộ cao cấp tại TP.HCM vẫn có, do nguồn cung hạn hẹp nên chủ đầu tư vẫn tăng giá. Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Việt An Hòa, chủ đầu tư tăng giá để gia tăng lợi nhuận cao hơn. Nguồn cung BĐS đang phát triển theo hướng đầu tư, dành cho giới đầu tư nhiều hơn là đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì thế, nếu tình hình kéo dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường. Người dân có nhu cầu mua nhà để ở sẽ mất cơ hội.
“TP.HCM cần có những chính sách tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án để tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là chính sách chung phát triển căn hộ giá thấp, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu người dân” - ông Quang góp ý.
Các chuyên gia lo ngại về sự thay đổi mặt bằng giá BĐS, cụ thể là giá căn hộ tăng thì hậu quả là trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường không còn căn hộ giá thấp. Sự thay đổi phân khúc này đáng lo, vì tăng về giá chứ không phải tăng chất lượng. Điều này là bất thường vì không phản ánh đúng giá trị của BĐS, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”.
Trước lo ngại này, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng giá BĐS ở TP.HCM sẽ có thể điều chỉnh giảm một thời gian nhưng sẽ không có sự sụp đổ về giá (thường gọi là “bong bóng”). Giá BĐS thuộc về thị trường, thuận mua vừa bán. Nếu có người đẩy giá mà không có người mua thì cũng không được. Việc đẩy giá chỉ xuất hiện ở thị trường độc quyền nhưng thị trường TP.HCM là thị trường tự do nên khó xảy ra điều này. “Thị trường TP.HCM năm 2021 sẽ tương tự năm 2020 nhưng có tiến triển hơn” - ông Hiển nói.
| Giá căn hộ hạng sang vẫn tăng trong hai năm tới CBRE Việt Nam dự báo giá bán sơ cấp căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng, trung bình tăng 1%-4%, riêng căn hộ hạng sang tăng 2%-7% trong năm 2021-2022 do có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu tại quận 1. Trong năm 2021, giá bán căn hộ dự kiến tăng khoảng 4%-6% do có thêm dự án thuộc phân khúc cao cấp tại các vị trí đắc địa ở những TP lớn như TP.HCM và Hà Nội. Ngoài ra, trong năm nay nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến cải thiện, dao động trong khoảng 24.000-26.000 căn. Riêng TP.HCM dự báo có thêm 26.000 căn hộ, chủ yếu tập trung ở TP Thủ Đức và khu Nam Sài Gòn. Xu hướng tăng giá được dự báo tiếp tục kéo dài trong nhiều năm tới nhờ niềm tin vào BĐS của nhà đầu tư trong và ngoài nước, khi hầu hết các kênh đầu tư khác tiềm ẩn biến động. |
