Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), ngoài năm điểm nghẽn lâu nay là giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS, tín dụng và thủ tục hành chính thì nay thị trường BĐS xuất hiện thêm các điểm nghẽn mới.
Cụ thể, theo HoREA, khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của luật này.
Theo khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này mâu thuẫn với khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
HoREA kiến nghị trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất ở thì đề nghị Sở Xây dựng trình UBND TP xem xét quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở.
“Quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn... Bởi lẽ các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá.
Khái niệm “đất ở” trong Luật Nhà ở đã có nội hàm hẹp hơn khái niệm “đất” trong Luật Đất đai. Chỉ cần sửa đổi chữ “đất ở” trong Luật Nhà ở thì sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai và tháo gỡ được ách tắc này.
Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành văn bản để hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương.
Điểm nghẽn mới thứ hai về chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT). Để triển khai thực hiện Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, có hiệu lực kể từ ngày 1-1-2018, Chính phủ đã ban hành các Nghị định số 151/2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý sử dụng tài sản công; Nghị định số 167/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công; Nghị định số 63/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Tình trạng các dự án BT bị “treo” gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho cơ quan nhà nước các bộ ngành, địa phương.
Tuy nhiên, theo HoREA, do chưa ban hành nghị định mới để thay thế Quyết định số 23/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT nay đã hết hiệu lực nên kể từ ngày 1-1-2018 đến nay đã có khoảng trống pháp lý.
Bộ Tài chính đã có văn bản số 3515/2018 gửi các bộ ngành, UBND các tỉnh thành hướng dẫn, tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1-1-2018 cho đến khi nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT có hiệu lực thi hành.
Điều này dẫn đến tình trạng các dự án BT bị “treo” gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho cơ quan nhà nước các bộ ngành, địa phương. HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT.
Trong lúc chưa ban hành nghị định này, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành nghị quyết để hướng dẫn các bộ ngành, địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian qua.
