Sáng 8-2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) nhằm lắng nghe, xem xét giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp (DN) BĐS, người mua nhà và nhà đầu tư.

Vướng tín dụng, các tập đoàn đưa nhiều kiến nghị

Nhiều vướng mắc tín dụng được ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, nêu ra. Thứ nhất, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A không được các ngân hàng tài trợ mà quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản cần nhiều giải pháp đồng bộ từ cả ngành ngân hàng và các bộ, ngành liên quan. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Thứ hai là lãi suất vay vốn lĩnh vực BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao, lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Chưa kể việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên. Vướng mắc tiếp cận tín dụng BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỉ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường.

Lãnh đạo Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn, hình thức giải ngân, cơ chế xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS tại các văn bản hướng dẫn.

“Bên cạnh đó, NHNN cần bổ sung chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ người dân và chủ đầu tư” - ông Hoa nói.

Đại diện Tập đoàn Novaland cũng cho biết việc thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, thị trường bị mất niềm tin… đã gây khó khăn đến hoạt động tín dụng của hầu hết DN.

“Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ gây rủi ro, làm mất thanh khoản hàng loạt DN, gây khó không chỉ cho khách hàng, nhà đầu tư mà còn tác động xấu đến nhà thầu, nhà cung cấp, người lao động…” - đại diện tập đoàn này lo ngại.

Vì vậy, Novaland đề xuất NHNN cho phép DN BĐS và xây dựng được phép tái cơ cấu, gia hạn, ân hạn các khoản nợ đến hạn trong ba năm và không bị chuyển nhóm nợ.

“Thứ hai là các tổ chức tín dụng, ngân hàng giảm lãi, phí cho DN. Việc hỗ trợ đưa lãi suất về mức phù hợp sẽ giúp hồi phục thị trường, DN tăng sức chịu đựng, có thời gian tháo gỡ được pháp lý dự án và tiếp tục phát triển” - đại diện Novaland nêu.

Thứ ba, DN kiến nghị gia hạn kỳ hạn của trái phiếu cho các DN BĐS và xây dựng với thời hạn tối đa ba năm để giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường. Đồng thời đề nghị NHNN tái cơ cấu nợ vay của các cá nhân vay để mua BĐS mà nguồn trả lãi được hỗ trợ từ chủ đầu tư, xem xét giảm lãi suất cho vay với các khách hàng cá nhân.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng chủ trì hội nghị tín dụng bất động sản. Ảnh: MINH TRÚC

DN cũng kiến nghị được Chính phủ có giải pháp hỗ trợ giải quyết tận gốc các vướng mắc pháp lý do các luật chồng chéo, định giá tiền sử dụng đất theo hệ số K đơn giản, minh bạch để các dự án có thể triển khai nhanh, tiết giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm.

Loạt giải pháp của ngân hàng

Về phía ngân hàng, Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú khẳng định NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng BĐS, chỉ có chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỉ lệ đầu cơ lớn… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng hơn 24% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỉ trọng lớn trên 21% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong năm năm qua. Phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm hơn 62%, quyền sử dụng đất chiếm 20,6%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,7%, nhà ở xã hội 0,7%, khác là 13,8%.

Để tháo gỡ vướng mắc cho DN BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, lãnh đạo NHNN cũng đã đưa ra nhiều giải pháp.

Thứ nhất, NHNN tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và DN tiếp cận tín dụng.

Thứ hai, NHNN chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Đồng thời tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thứ ba, NHNN cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro đối với phân khúc cao cấp đang thừa nguồn cung hay kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường. Cùng với đó kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng... đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Ngân hàng cũng sẽ nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các DN có trái phiếu BĐS phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư trái phiếu DN theo đúng quy định…

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA):

Cần thông tư mới cơ cấu nợ, nhóm nợ

Theo Tổng cục Thống kê, số DN BĐS giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 DN, tăng gần 39% so với năm 2021. Nhiều DN BĐS đã phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; có DN phải chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư... Dù DN đã giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45%-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng, có nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống còn” đối với các DN BĐS nếu không được hỗ trợ giải quyết nút thắt về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết, nhu cầu và nguyện vọng của tất cả DN là mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn này.

HoREA kiến nghị NHNN xem xét ban hành thông tư mới tương tự Thông tư 14/2021 cho phép DN BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, có một số quy định của NHNN hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay như giãn lộ trình cho vay trung và dài hạn, hay phát hành trái phiếu để cơ cấu lại các khoản nợ…

Bà ĐỖ THỊ PHƯƠNG NAM,
Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Tập đoàn Novaland:

Xây đô thị ở vùng sâu, vùng xa cần cơ chế tín dụng riêng

Với Novaland, khi hạ tầng TP.HCM bị quá tải, DN đã đi đầu trong việc phát triển, xây dựng các đô thị vệ tinh. Các đô thị này chủ yếu ở vùng sâu, vùng xa nên cần nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi đó, hiện nay chính sách tín dụng dành cho các đô thị quy mô lớn hàng ngàn hecta chưa rõ ràng, hiện vẫn xem như một dự án BĐS bình thường. Vì vậy, DN đề xuất cần có cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Ông LÊ TRỌNG KHƯƠNG,
Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh:

Cần lãi suất hợp lý cho nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền

Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các DN tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân. Bên cạnh đó, chính sách cho người mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch (condotel) cũng đang gặp khó khăn, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.