Giữ 5% tiền nhà để thúc chủ đầu tư ra sổ hồng

Sáng 31-10, Quốc hội (QH) đã thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhiều đại biểu (ĐB) đặc biệt quan tâm đến nội dung thời điểm đặt cọc, mức đặt cọc tối đa và thanh toán trong mua bán, thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại các điều 24 và 25 dự thảo luật.

Đừng để người mua nhà không có sổ hồng

Tại phiên thảo luận, các ĐB nêu tình trạng nhiều người dân bỏ tiền tích góp cả đời để mua chung cư nhưng không được cấp sổ hồng vì những lỗi vi phạm của chủ đầu tư. Theo đó, các ĐB cho rằng quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25) cần thiết kế một cách chặt chẽ hơn.

Hiện nay, dự thảo đang thiết kế hai phương án, trong đó phương án 1, bên mua nhà được giữ lại 5% giá trị hợp đồng để bên bán có trách nhiệm làm xong giấy tờ nhà mới thanh toán hết. Còn phương án 2 thì quy định số tiền 5% này được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý nhưng chủ đầu tư không được sử dụng. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan từ khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Ủng hộ phương án 1, ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) nhấn mạnh: “Quy định này rất phù hợp, giúp tăng cường trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc hoàn thiện các thủ tục cần thiết để hoàn tất hợp đồng”.

Theo bà Nga, việc đưa số tiền 5% vào tài khoản của bên bán không giúp bảo vệ bên mua, vốn thường là bên yếu thế hơn trong giao dịch. “Chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng quy định này để thiếu trách nhiệm, chây ì việc làm giấy tờ cho bên mua mà vẫn hưởng lợi tức từ nguồn tiền 5% của khách hàng” - bà Nga nói.

Ở góc nhìn khác, ĐB Trần Hồng Nguyên (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận) cho rằng quy định của phương án 1 chưa khắc phục được thực tế bên mua chỉ có nhu cầu ở, không cần chuyển nhượng nên không muốn làm sổ hồng. Do đó, người mua có thể sẽ trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn thu của doanh nghiệp.

Trước hai luồng quan điểm này, ĐB Nguyễn Lâm Thành (Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên) giơ biển tranh luận. Ông cho rằng cả hai phương án 1 và 2 đều có những điểm chưa hợp lý nên tích hợp cả hai phương án lại để có được giải pháp tối ưu. Theo đó, bên mua thanh toán 95% và đóng 5% ký quỹ. Lợi tức phát sinh của số tiền 5% thuộc về khách hàng.

“Khi đó, chủ đầu tư càng để lâu càng phải trả lãi nhiều cho khách hàng. Lúc đấy mới đảm bảo cân bằng lợi ích của hai bên. Phương án này sẽ khả thi hơn trên thực tiễn và được nhiều người chấp nhận hơn” - ĐB Thành nói.

Thời điểm, mức đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?

Phiên thảo luận cũng nhận được nhiều ý kiến tranh luận về thời điểm đặt cọc và mức đặt cọc tối đa đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định thành hai phương án tại Điều 24 của dự thảo luật.

Trong đó, với phương án 1, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc khi công trình có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định. Với phương án 2, chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…

Ủng hộ phương án 2, ĐB Nguyễn Thị Lệ, Chủ tịch HĐND TP.HCM, đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% thay vì 10% như dự thảo vì 5% là mức hợp lý, các bên đều chấp nhận được.

“Việc này còn giúp cho chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm” - ĐB Lệ nói.

Đặc biệt, bà Lệ đề nghị QH quan tâm bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản mới nội dung “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”. Bởi lẽ nếu không bổ sung quy định như vậy sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Cần biết khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà quy định do hai bên tự thỏa thuận.

Cũng chọn phương án 2 và nghiêng về lựa chọn mức cọc 10% giá trị bất động sản, ĐB Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) đánh giá đây là phương án “các chủ đầu tư ưa thích và khách hàng cũng đồng ý”. Về phía chủ đầu tư không có đủ 100% vốn, phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Trong khi đó, với khách hàng thì số tiền đặt cọc khoảng 10% cũng hợp lý.

“Ví dụ giá trị căn nhà là 1 tỉ đồng, tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, nếu nhà 4-5 tỉ đồng thì tiền đặt cọc là 400-500 triệu đồng. Đối với người mua nhà thì số tiền này không lớn” - ĐB Hòa nói và đề nghị dự thảo cần quy định nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư có được nguồn tiền ban đầu để thực hiện dự án.