Năm 2021, giá đất đã tăng cao ở nhiều khu vực khắp cả nước. Tuy nhiên, tình trạng sốt nóng chỉ xảy ra cục bộ, theo các chuyên gia, chưa xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản (BĐS) nhưng cần thêm nhiều biện pháp để kiểm soát tốt tình hình.
Nhiều nguy cơ mất ổn định
Nhiều vấn đề đáng lưu ý trong năm 2022 đã được TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nêu ra. Đáng chú ý, ông cảnh báo những dấu hiệu có thể hình thành bong bóng BĐS trong thời gian tới.
Thứ nhất, nợ xấu của ngân hàng vẫn là vấn đề lớn. Việc xử lý nợ xấu lại phụ thuộc nhiều vào thị trường BĐS bởi đây là tài sản đảm bảo cho 10 triệu tỉ tín dụng.
Vấn đề là thị trường đang rất khó lường vì có khu vực đất nền tăng 2-3 lần chỉ trong một năm qua. Đặc biệt, số dự án được cấp phép rất ít, nguồn cung khan hiếm khiến gia tăng tâm lý đầu cơ. Giao dịch yếu nhưng giá trên trời, nghĩa là đường cung - cầu gần như song song, không gặp nhau. Thêm vào đó, cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm cao vừa qua đã kích hoạt toàn bộ thị trường tăng lên. Tại các TP phía Nam bắt đầu có hiện tượng giá đất tăng, nhất là giá bồi thường giải phóng mặt bằng.
“Nếu bong bóng BĐS nổ sau đó xẹp xuống sẽ đóng băng toàn thị trường và giá BĐS xuống rất thấp, dẫn đến toàn bộ tài sản thế chấp trong ngân hàng sụt giảm khiến một đống nợ xấu không có tài sản nào bổ sung đủ để đảm bảo” - ông Nghĩa lo ngại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), cũng cho biết hiện nay có hiện tượng đầu tư một mà giá lại tăng 3-4 lần, chắc chắn có sự bất hợp lý. Trong năm qua, giá BĐS liên tục tăng, có những khu vực còn tăng nóng dù thanh khoản không tăng tương xứng.
Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu đang mạnh, đặc biệt là nhu cầu mua để đầu tư. Tuy nhiên, lực cầu hiện nay chỉ là cầu ảo, vì nếu là cầu thật thì BĐS phải phục vụ nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Chưa kể các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện chỉ mang tính chất đầu tư ngắn hạn lấy lãi, lướt sóng.
Nhu cầu giao dịch bất động sản vẫn rất lớn nhưng chủ yếu là để đầu tư, lướt sóng. Ảnh minh họa: Q.HUY
Cần tìm cách tăng nguồn cung
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho rằng nếu đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ, ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai. Lượng vốn trên thị trường có hạn, nếu đầu cơ vào đất thì một số lượng tiền lớn bị găm trong đất. Dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh thiếu hụt, gây khó khăn cho đà phục hồi kinh tế. Khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng được, người ta tranh nhau mua, tranh nhau bán… đẩy giá BĐS tăng. Trong điều kiện đó sẽ tạo ra giá ảo, về lâu dài tạo ra bong bóng BĐS.
Vì vậy, Chính phủ cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung BĐS ra thị trường để bong bóng không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022. Các gói hỗ trợ sắp tới cần tập trung bố trí cho lĩnh vực kinh doanh, sản xuất.
Đồng tình, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holding, cho biết thị trường cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Cả nước có rất nhiều dự án đang phải “đắp chiếu”, chờ cơ quan quản lý phê duyệt.
“Nguồn cung được bổ sung sẽ không còn tình trạng khan hiếm sản phẩm, giá BĐS hợp lý, phản ảnh đúng thực tế cung cầu” - ông Sơn nói.
Cuối năm 2021, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị một số biện pháp để ngăn chặn nguy cơ bong bóng BĐS và tăng cường quản lý thị trường. Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường về giá. Đồng thời tổng hợp thông tin, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra bong bóng hoặc các diễn biến bất thường khác.
| Cần xây dựng luật thuế tài sản Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Một trong những mục tiêu là phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Bên cạnh đó, phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước. Để thực hiện chiến lược trên, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước. Theo luật sư Trần Xoa, chuyên gia thuế, cái gốc của vấn đề này là cần thiết xây dựng luật thuế tài sản, từ đó mới có thể tính toán đánh thuế những người sở hữu nhiều nhà, đất. Khi đó mới có thể ngăn chặn được đầu cơ BĐS. Căn cứ trên luật thuế tài sản mới có thể đề xuất đánh thuế tài sản nhà ở. |
