Giá bất động sản Hà Nội vượt mặt TP.HCM: Vì đâu?

Năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc, trong khi TP.HCM lại chững lại, thậm chí giảm giá ở một số loại hình.

Thị trường Hà Nội bứt phá

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự khác biệt rõ rệt giữa Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024. Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản tại Hà Nội đã tăng đáng kể trên hầu hết các phân khúc, vượt xa TP.HCM.

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 11-2024, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m², tăng 58% so với tháng 1-2023, vượt TP.HCM (55 triệu đồng/m²). Giá nhà riêng tại Hà Nội cũng tăng mạnh, đạt 197 triệu đồng/m², gấp đôi so với mức trung bình tại TP.HCM là 108 triệu đồng/m².

Đất nền tại Hà Nội ghi nhận giá trung bình 70 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM mức giá này chỉ đạt 57 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh rõ rệt sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ tại Hà Nội với hàng loạt dự án lớn đi vào hoạt động, như các tuyến metro mới, đường vành đai cùng sự ra mắt của nhiều khu đô thị phía Tây và phía Đông.

Ngược lại, TP.HCM đối mặt với nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị giới hạn, trong khi nhu cầu cũng không tăng mạnh. Từ đầu năm 2023 đến nay, TP.HCM chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ ở phân khúc căn hộ với 17%. Các loại hình khác như đất nền, nhà phố và biệt thự chỉ tăng từ 2-3%, thậm chí có loại hình giảm giá từ 2-8%.

Lý do chính cho sự khác biệt này nằm ở sự phát triển hạ tầng và nguồn cung dồi dào ở Hà Nội, trong khi dự án TP.HCM đang đối mặt với những khó khăn pháp lý. Hà Nội gần đây đã tập trung đầu tư vào hạ tầng giao thông như các tuyến metro mới, đường vành đai, và những khu đô thị lớn tại khu vực phía Tây và phía Đông. Sự phát triển này không chỉ tăng lực thanh khoản các dự án mà còn tạo ra nhiều động lực cho nhà đầu tư.

Ngược lại, TP.HCM đang đối mặt với những vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án mới khiến nguồn cung ở khu vực này rất giới hạn. Nhu cầu bất động sản tại TP.HCM cũng đang ở mức thấp do những biến động kinh tế và dân số, dẫn đến việc giá bất động sản tăng chậm.

Giá tiếp tục đà tăng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, sự tăng trưởng của thị trường Hà Nội được hỗ trợ bởi những điều kiện thuận lợi như hạ tầng giao thông, quỹ đất dồi dào, và nguồn cung phong phú. Từ đây đã thu hút đáng kể dòng vốn đầu tư.

Đối với TP.HCM, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhiều khó khăn pháp lý, thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm về khối lượng giao dịch. Theo ông Tuấn Kiệt, giá các phân khúc như nhà phố, đất nền, và biệt thự tại TP.HCM đã giảm từ 2-8% trong năm 2024.

Chuyên gia của Mirae Asset Việt Nam dự báo trong giai đoạn 2024-2027, Hà Nội sẽ bổ sung khoảng 70.000 căn hộ và 8.600 căn bất động sản liền thổ, cao hơn TP.HCM (29.300 căn hộ và 4.400 căn liền thổ). Tuy nhiên, giá nhà ở sẽ khó giảm ngay do các chi phí đầu vào dự án như nguyên vật liệu, nhân công và tiền sử dụng đất đang tăng cao.

Trong khi đó tại TP.HCM, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng chi phí đầu vào ngày càng cao, từ chi phí đất, xây dựng đến tiền lãi vay, khiến giá bất động sản khó giảm nhưng cũng không có điều kiện để tăng mạnh.

Bên cạnh đó, tất cả yếu tố đầu vào phát triển dự án như chi phí đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại khu vực trung tâm, chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất tăng cao, nếu chủ đầu tư làm dự án bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ không có giá rẻ”- ông Quang chia sẻ.

Ngoài ra, Hà Nội và TP.HCM là hai đầu tàu kinh tế của cả nước, lượng người dân nhập cư, lao động, chuyên gia đổ về làm việc và sinh sống rất lớn nên khó có thể khiến giá bất động sản giảm được.

Các chuyên gia nhận định khi giá bất động sản miền Nam chưa tăng, đây là cơ hội để đầu tư dài hạn tại TP.HCM. Dự báo trong năm 2025, giá căn hộ tại TP.HCM sẽ có cơ hội tăng, trong khi giá căn hộ tại Hà Nội có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ.