Duyệt văn phòng cho thuê, bán căn hộ để ở

Mới đây, đề xuất của Tập đoàn Bitexco về việc cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng đã mua 414 căn hộ-văn phòng tại dự án The Manor 2 đã không được cơ quan chức năng ở TP.HCM đồng ý. Chẳng những vậy, việc mua bán các căn hộ này còn bị xem là chưa phù hợp quy định pháp luật.

Quá nhiều ưu ái

Năm 2003, Công ty Bitexco được TP.HCM chấp thuận đầu tư dự án The Manor tại 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh với diện tích toàn khu đất 13.569 m².

Theo yêu cầu của TP, toàn dự án có mật độ xây dựng là 56% với 420 căn hộ (sau đó điều chỉnh thành 426 căn hộ), còn lại là khách sạn, văn phòng, thương mại. Khu B được chủ đầu tư xây dựng trước với chức năng thương mại, căn hộ bao gồm 426 căn, tức là hết chỉ tiêu được duyệt cho toàn dự án.

Dự án The Manor 2 của Tập đoàn Bitexco trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh. Ảnh: HTD

Hoàn tất khu B, chủ đầu tư xin điều chỉnh chức năng cho khu A, gọi là The Manor - giai đoạn 2. Theo đề xuất của Bitexco, The Manor 2 có “căn hộ cư trú và căn hộ kết hợp văn phòng cho thuê” (gọi là officetel). Và theo kiến nghị của Sở Quy hoạch-Kiến trúc, giai đoạn 2 có 623 căn, trong đó có 414 căn officetel (với diện tích chỉ từ 32,17 m² đến 52,01 m²) và 209 căn hộ ở. Tiếp đó, Sở Xây dựng cấp phép cho dự án Khu phức hợp The Manor - giai đoạn 2 với các chỉ tiêu trên. Theo UBND TP, giấy phép xây dựng được cấp sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng năm 2006 về dự án này. Còn theo Bộ, dự án The Manor “áp dụng mô hình căn hộ-văn phòng phục vụ cho các công ty vừa và nhỏ có nhu cầu về văn phòng làm việc hoặc mở văn phòng đại diện để giao dịch gồm 1-2 nhân viên lưu trú”. Bộ Xây dựng cho rằng mô hình văn phòng-lưu trú này không hoàn toàn giống mô hình căn hộ chung cư để ở của hộ gia đình. Do vậy căn hộ này không nhất thiết phải tuân thủ quy định diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư là không được nhỏ hơn 45 m² của Luật Nhà ở.

Ngày 19-9-2009, UBND TP có thông báo kết luận về dự án trên. TP nhận định việc điều chỉnh dự án tại giai đoạn 2 làm tăng dân số với 1.457 người, tăng số lượng căn hộ và thêm loại căn hộ-văn phòng cho thuê. “Đây là sai sót của chủ đầu tư và các sở, ngành trong quá trình thực hiện chỉ đạo của TP dẫn đến các sai phạm trong xây dựng như trên, ảnh hưởng đến quy hoạch chung, quy mô dân số khu vực cũng như khoảng lùi kiến trúc” - thông báo của TP kết luận.

Tuy nhiên, TP cũng chấp thuận bổ sung loại hình officetel như ý kiến của Bộ Xây dựng cho dự án trên mà theo TP là “mang tính chất tình thế”. Đổi lại, chủ đầu tư phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung do thay đổi chức năng và tăng số căn hộ tại giai đoạn 2 so với thỏa thuận sơ bộ ban đầu với TP. Theo đó chủ đầu tư phải ứng kinh phí để xây một trường tiểu học mầm non với 96 chỗ (tương ứng số cư dân của 209 căn hộ phát sinh) và đường giao thông phía bắc của dự án với số tiền gần 66 tỉ đồng. Đồng thời, TP đề nghị phải làm rõ nội dung trong giấy chứng nhận cấp cho loại hình căn hộ-văn phòng nói trên.

Không cấp giấy chứng nhận

Sau khi có các văn bản chấp thuận của TP và giấy phép xây dựng, The Manor - giai đoạn 2 được xây dựng. Tháng 11-2014, Tập đoàn Bitexco có văn bản cho hay “Dự án The Manor 2 gồm 623 căn hộ, bao gồm 209 căn hộ để ở và 414 căn officetel đã được bán cho các cá nhân hoặc tổ chức dưới hình thức hợp đồng mua bán”. Được biết không ít trường hợp trong số 414 căn officetel đang được người mua sử dụng vào mục đích để ở như căn hộ chung cư. Mới đây, chủ đầu tư này đề nghị UBND TP chấp thuận cho cấp giấy chứng nhận trực tiếp cho các khách hàng 414 căn hộ officetel tại dự án.

Tuy nhiên, UBND quận Bình Thạnh và Sở Xây dựng đều có văn bản đề nghị Sở TN&MT chỉ cấp giấy chứng nhận 414 căn officetel cho chủ đầu tư với mục đích là “văn phòng cho thuê”, không cấp giấy với mục đích căn hộ để ở cho người mua. Lý do đây chỉ là căn hộ có chức năng văn phòng cho thuê. Sở TN&MT cũng đồng thuận ý kiến trên nhưng đề xuất thời hạn sử dụng đất là lâu dài như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã cấp cho Tập đoàn Bitexco.

Cuối cùng, TP giao Sở Tư pháp rà soát cơ sở pháp lý dự án của 414 căn officetel nói trên. Theo ý kiến của Sở Tư pháp, Tập đoàn Bitexco tự chuyển đổi chức năng của 414 căn từ văn phòng-cho thuê thành căn hộ để bán và thực hiện giao dịch với khách hàng mà chưa được sự đồng ý của TP là chưa phù hợp quy định pháp luật.

Sở Tư pháp cho hay qua rà soát các văn bản pháp lý của dự án, kể cả văn bản của Bộ Xây dựng thì 414 căn officetel tại The Manor 2 chỉ có chức năng là căn hộ-văn phòng cho thuê mà không có chức năng cư trú. Theo Sở, các căn officetel tại dự án này thấp hơn 45 m² hoặc trên 45 m² nhưng không có chức năng để ở thì không xem là công trình nhà ở mà chỉ là công trình xây dựng. Sở Tư pháp thống nhất đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng với 414 căn officetel cho Tập đoàn Bitexco với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Đồng thời đề nghị chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của TP trước khi được cấp giấy chứng nhận.