Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ phát triển được khoảng 108.800 căn nhà ở xã hội (NƠXH), tương đương 5,4 triệu m2 chỉ đạt khoảng 41,7% kế hoạch.
Riêng TP.HCM trong giai đoạn 2016-2020 đã phát triển được khoảng 15.000 căn NƠXH, đạt 75% kế hoạch. Kết quả này rất thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu NƠXH rất lớn của cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Một số hạn chế và thách thức
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 3 do DKRA Group vừa công bố ngày 10-10, bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng việc triển khai chương trình NƠXH tại Việt Nam đã trải qua khoảng 12 năm và quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NƠXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức.
Cụ thể, cơ chế - chính sách phát triển NƠXH chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm. Các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NƠXH.
Còn đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn do thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NƠXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…).
Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NƠXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí, lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NƠXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NƠXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NƠXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NƠXH.
"Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NƠXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua"- bà Huyền nhấn mạnh.
 |
Phối cảnh 1 dự án nhà ở xã hội ở TP.HCM. |
Cần rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý
Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp, bà Huyền cho rằng trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.
Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH độc lập tương tự các nước phát triển.
Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NƠXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
