Đua theo sốt đất, cẩn trọng với bất động sản “tắt đèn”

Theo các chuyên gia, trong năm 2021 có hai dạng sốt đất. Thứ nhất là sốt đất ở những vùng hạ tầng đã, đang và sẽ tiếp tục phát triển như ở Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận… Thứ hai là sốt đất do những nhóm tạo lập thị trường dựng nên như khu vực Bảo Lộc (Lâm Đồng), Hớn Quản (Bình Phước)…

Những nhóm này tạo sốt đất cục bộ dựa trên thông tin hạ tầng có thể triển khai trong tương lai như sân bay, cao tốc… cộng với các chủ đất sẵn có nguồn hàng và những nhà môi giới lớn gây nên cơn sốt cục bộ.

Hai liều thuốc cho sốt đất

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đầu tư bất động sản (BĐS) cũng như đầu tư chứng khoán, có ngắn hạn và dài hạn, có đầu tư theo quan điểm cá nhân và theo kiểu bầy đàn. Sốt đất có ba dạng chủ yếu. Dạng thứ nhất, sốt đất có thật và lan tỏa do xuất hiện nguồn vốn lớn của Nhà nước hoặc một tổ chức đưa ra tạo nên một thanh khoản lan truyền. Ví dụ như Nhà nước thực hiện bồi thường giải tỏa sân bay Long Thành chi ra vài ngàn tỉ đồng thì những người dân nhận được tiền bồi thường, lập tức họ sang mua mảnh đất mới lân cận. Những người bán vùng đất xung quanh lại đi mua đất tiếp tạo nên những đợt tăng giá.

Dạng thứ hai là sốt đất từng vùng, ví dụ vùng đó được Chính phủ cho phép thực hiện một dự án hạ tầng lớn hoặc có kế hoạch nâng khu vực đó lên TP tạo nên một làn sóng đầu tư đón đầu. Sốt đất dạng thứ ba là do nền kinh tế tăng trưởng, người dân đổ tiền vào đất nhiều lên.

Nguyên nhân Việt Nam có sốt đất nhiều được TS Hiển lý giải là do nước ta có nhiều vùng hạ tầng còn yếu kém, chưa phát triển, giá đất còn rất thấp nên khi có tác động của hạ tầng, chính sách thì người dân dễ dàng mua và chấp nhận giá cao hơn rất nhiều. Vì vậy mới có câu chuyện mua đất lời 100%, thậm chí 300%.

Nhà đầu tư tìm mua đất ở một số khu vực ven biển Vũng Tàu.
Ảnh: QUANG HUY

TS Hiển đưa ra hai giải pháp nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, khi đó sốt đất không còn là hiện tượng đáng lo. Thứ nhất là kiểm soát tín dụng, đảm bảo hệ thống ngân hàng phải tuân thủ các quy định của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng, không biến tướng lách luật. Ví dụ như quy định của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại không được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn vượt quá 30%.

Nếu các ngân hàng thương mại tuân thủ thì nguồn vốn vẫn lành mạnh. Tuy nhiên, có một số ngân hàng cố tình lách luật, thay vì người gửi tiền ngắn hạn thì lại biến tướng thành gửi trung và dài hạn nhưng bản chất vẫn là gửi ngân hàng. Sau đó tiếp tục dùng nhiều cách thức khác để đưa nguồn tín dụng đó vào BĐS khiến cho hệ thống ngân hàng gặp rủi ro.

Vấn đề thứ hai là các quy định pháp luật có được áp dụng chặt chẽ ở những vùng sốt đất hay không. Như tình trạng phân lô, bán nền ở Lâm Đồng có đúng pháp luật không, nếu có vi phạm thì phải xử lý triệt để. Có những khu vực Nhà nước không cho phép nhưng người bán vẫn lách luật phân lô nhỏ, chính quyền làm ngơ, không làm tròn trách nhiệm, vẫn cho hợp thức hóa. Tình trạng đó mới thực sự đáng lo vì hệ lụy là phá vỡ quy hoạch, phá vỡ môi trường, làm sai lệch quy định pháp luật.

“Quy định pháp luật được giữ vững, xử nghiêm vi phạm về quản lý đất đai và Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát được hệ thống tín dụng an toàn thì sốt đất chỉ là chuyện riêng của nhà đầu tư” - ông Hiển chia sẻ.

Tỉnh táo nhận diện sốt đất ảo

Để có thể tránh được rủi ro, nhà đầu tư cần tỉnh táo nhận diện các dấu hiệu của sóng ảo, đó là chỉ trong một thời gian ngắn mà giá đất tại khu vực đó tăng quá nhanh và cao; thứ hai là giao dịch diễn ra sôi động một cách bất thường.

Ngoài ra, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, cho rằng những biểu hiện của cơn sốt đất ảo còn có thêm yếu tố truyền thông dồn dập và môi giới cam kết có lời ngay lập tức.

Khi mua các BĐS ở tỉnh, pháp lý quy hoạch là yếu tố nhà đầu tư cần nắm kỹ. Nhiều người ở TP không rành về đất đai khu vực tỉnh, mua không tìm hiểu kỹ càng nên rất dễ dính bẫy khi mua nhà, đất không biết khi nào ra được sổ, mua xong không xây được nhà.

“Nhà đầu tư cần chú ý khảo sát cơ sở hạ tầng, trong đó có hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội gần khu vực mình muốn mua, nếu không cẩn thận sẽ mua nhầm những BĐS “tắt đèn”, không biết khi nào mới có thể ở được” - ông Quang cảnh báo.

Đại diện một công ty BĐS cho biết những người có nhu cầu tìm mua nhà, đất thời điểm này cần nghiên cứu kỹ thị trường, quy hoạch khu vực mình định xuống tiền, tránh đổ xô vào những khu vực đã và đang tăng sốt vì những nơi ấy giá đất đang ở, sẽ dễ phải ôm hàng và mắc cạn vì không bán ra được.