Đưa môi giới bất động sản vào khung pháp lý

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), lực lượng môi giới có vai trò quan trọng, đóng góp rất nhiều đối với sự phát triển chung của thị trường BĐS. Do đó, cơ quan quản lý cần xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ hơn cùng với những chế tài mạnh để quản lý các nhà môi giới BĐS. Từ đó, đưa hoạt động môi giới ngày càng chuyên nghiệp theo khung pháp lý rõ ràng, bài bản trong thời gian tới.

Ai cũng có thể làm môi giới BĐS

Hiện nay, chúng ta có thể thấy môi giới BĐS có mặt ở khắp nơi, hành nghề tại bất cứ đâu. Một quán cà phê nhỏ ven đường dựng thêm bảng bán nhà đất là người bán cà phê trở thành cò đất, một tiệm cầm đồ trưng thêm bảng hiệu nhận môi giới BĐS thì chủ tiệm cũng trở thành nhà môi giới; người dân quen với việc làm vườn bỗng chốc thành nhà môi giới bán đất ruộng tiền tỉ, nhân viên văn phòng cũng đua nhau mua bán đất…

Thị trường bất động sản cần có lực lượng môi giới chuyên nghiệp để phát triển bền vững. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Điểm chung của những nhà môi giới tự xưng nói trên là hoạt động tự phát, không hoặc ít am hiểu thị trường, không được qua đào tạo, không nắm được giá trị thật của sản phẩm… Quan trọng hơn cả, họ hầu như không phải chịu trách nhiệm với sản phẩm mình bán ra mà chỉ mong kiếm lời, thu hoa hồng từ đất.

Hình ảnh trên chúng tôi bắt gặp rất nhiều thời gian gần đây ở các vùng ven TP.HCM, đặc biệt là ở các địa phương “nóng” với thông tin lên TP, thu hút đầu tư như huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi… Dọc một con đường ngắn tầm 1 km ở huyện Củ Chi mà có đến hàng chục bảng nhận mua bán, tư vấn nhà đất…

“Hiện nay, các nhà môi giới đất đang hoạt động tại huyện chủ yếu là tự phát, thấy có lợi ích thì cá nhân tự tham gia làm môi giới chứ không thông qua công ty, đơn vị chuyên nghiệp” - ông Nguyễn Thanh Phong, Phó Chủ tịch UBND huyện Củ Chi, cho biết.

Ông Phong cũng khẳng định đối với các trường hợp tự treo biển môi giới nhà đất, huyện đang chỉ đạo các phòng, ban, UBND các xã, thị trấn kiểm tra, xử lý theo đúng quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh, môi giới BĐS.

Trên bình diện chung, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết cả nước có hơn 300.000 môi giới BĐS đang hoạt động nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, tức được đào tạo và có thi chứng chỉ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy ngay cả việc đào tạo, thi chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS cũng mỗi nơi một kiểu. Người ta dễ dàng tìm được một khóa học trên mạng với yêu cầu vô cùng đơn giản. Có cơ sở đào tạo bảy ngày, có nơi đào tạo trực tuyến chỉ 1-2 ngày hoặc 1-2 buổi học là đã cấp chứng chỉ với chi phí nhẹ nhàng.

Môi giới đang ít phải chịu trách nhiệm

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt, Giám đốc Công ty Tư vấn NTD LAW Việt Nam, nêu thực tế hiện môi giới hầu như không chịu trách nhiệm khi có tranh chấp xảy ra, thậm chí có trường hợp trốn tránh sau khi lấy hoa hồng.

Thực trạng tệ hại hơn là môi giới tự phát còn bắt tay nhau, đẩy giá đất tăng, làm rối loạn thị trường BĐS, tạo sốt đất ảo, gây nhiều hệ lụy cho các địa phương.

“Cơ quan quản lý cần tăng cường công tác quản lý như cấp mã số hành nghề cho môi giới đủ điều kiện để quản lý theo hệ thống từng khu vực, tránh tình trạng làm rối loạn thị trường. Siết chặt các quy định, tăng cường chế tài xử lý, Luật Kinh doanh BĐS cần phải ghi nhận thêm trách nhiệm của môi giới khi tham gia hành nghề” - ông Đạt góp ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, cho rằng môi giới nghiệp dư không cần đào tạo, có thể làm việc ngay với mức lương tối thiểu, hoặc không nhận lương mà chỉ cần hoa hồng. Việc tích cực chào bán sản phẩm cũng giúp họ đổi lấy kinh nghiệm. Do đó, họ dễ dàng bị lợi dụng để tiếp tay cho các hành vi mua bán BĐS vi phạm quy định của pháp luật.

Với chi phí trả lương thấp, một công ty bán BĐS có thể thuê lực lượng hùng hậu vài trăm đến vài ngàn môi giới và dễ dàng tạo ra một đám đông cuồng nhiệt trong các sự kiện bán hàng, quảng cáo nhằm thổi phồng danh tiếng.

Gần đây, mạng xã hội cũng đã lan truyền những cuộc mở bán BĐS bát nháo với sự góp mặt, cổ vũ theo cách rất thiếu chuyên nghiệp của hàng trăm nhân viên môi giới. Đơn cử như vụ việc xảy ra tại huyện Lộc Ninh, Bình Phước hồi tháng 2 năm nay.

Tìm cách đưa môi giới BĐS vào khung pháp lý

“BĐS không phải muốn đưa vào bán là bán, bán hàng không đủ điều kiện đưa vào thị trường là vi phạm. Các bộ, ngành đang vào cuộc để hoàn thiện dần hành lang pháp lý. Việc này là để hạn chế các nhà môi giới không nắm luật mà vẫn hành nghề, không biết pháp luật cấm gì, quy định không được làm gì…” - chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính thông tin.

Theo ông Đính, hiện Nghị định 16/2022 (quy định xử phạt hành chính, ban hành tháng 1) có nhiều quy định nội dung rất quan trọng, có liên quan cả môi giới BĐS. Theo đó, mặc dù khung xử phạt chưa cao nhưng với việc xử phạt lên đến mấy trăm triệu đồng thì cũng đã có tính răn đe với các hành vi kinh doanh BĐS không đủ điều kiện bán.

Họ nhận thông tin về một BĐS nào đó và cứ thế đi rao bán khắp nơi. Vì không có kiến thức và trải nghiệm, họ không biết BĐS ấy có đầy đủ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh để giao dịch không và càng không biết mức giá họ đang chào bán có hợp lý không. Đây chính là rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS.

Ông NGUYỄN HOÀNG VIỆT, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP)

Mở rộng hơn, chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt thông tin theo Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Theo quy định xử phạt mới nhất của Nghị định 16/2022, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định sẽ bị phạt tiền 40-60 triệu đồng (quy định cũ là phạt 10-15 triệu đồng).

“Như vậy có thể thấy cơ chế xử lý cho việc này còn quá nhẹ, chỉ ở mức phạt hành chính. Trong khi trên thực tế đã xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới cá nhân tự phát do người mua không được bên môi giới cung cấp đầy đủ, chính xác dữ liệu, thông tin về sản phẩm, dẫn đến rủi ro về sau” - ông Đạt nói.

Góp ý thêm, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) chỉ ra ngoài việc đào tạo và định danh môi giới, cần có chế tài nghiêm khắc các hành vi rao bán BĐS không có thực, không có đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan hoặc sử dụng hình ảnh không đúng BĐS đang chào bán, chào thuê…

Liên quan các vấn đề hành lang pháp lý sắp tới, trong buổi tọa đàm “Vai trò nhà môi giới BĐS trong xu thế mới” diễn ra cuối tháng 3 tại TP.HCM, đại diện Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu xây dựng về việc sửa hai luật: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS để trình Quốc hội thời gian tới.

“Trong việc sửa Luật Kinh doanh BĐS, có nhiều nội dung quan trọng liên quan đến môi giới. Qua nhiều hội nghị, góp ý, chúng tôi sẽ có thêm nhiều thông tin, giải pháp để tới đây có thể đưa vào các quy định cụ thể hơn. Ví dụ như quy định về việc đào tạo chứng chỉ môi giới chặt chẽ hơn, quy định trình độ năng lực nhà môi giới…” - đại diện Bộ Xây dựng chia sẻ thêm.•