Các chuyên gia đưa ra nhận định bất ngờ về kịch bản sốt đất trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) được kỳ vọng có thể phục hồi vào thời điểm cuối năm 2023.
Giá đất nền, căn hộ sẽ giảm nhẹ trong quý I
Ông Đỗ Hoàng Dương, chuyên gia BĐS kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Gia Gia Phú, cho biết: Trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, nhiều nước có mức lạm phát cao nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn có những điểm sáng tích cực.
Ví dụ như năm 2022 Việt Nam đã đạt được mục tiêu kép GDP ước tăng 8,02% so với năm 2021; lạm phát bình quân chỉ ở mức 3,15%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 4% được Quốc hội giao. Ngoài ra, đồng Việt Nam cũng được coi là đồng tiền có tính ổn định cao trên thế giới trong năm qua.
 |
Khách hàng mua dự án đất nền tại TP Bảo Lộc (Lâm Đồng) thời điểm sốt đất |
Lạm phát trung bình năm 2023 được dự báo sẽ ở mức khoảng 3,5%, con số này không quá lớn. Bên cạnh đó, đầu năm 2023 các ngân hàng đã thống nhất áp dụng mức lãi suất huy động tại các kỳ hạn tối đa 9,5%/năm, đồng thời cam kết giảm lãi suất cho vay 0,5%-2% để hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó.
Dựa trên cơ sở đó, chuyên gia Đỗ Hoàng Dương nhận định thị trường BĐS trong quý I-2023 sẽ vẫn dễ thở, tuy nhiên giao dịch ít, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu phía chủ đất giảm giá gặp nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền, căn hộ chung cư có thể giảm khoảng 15%-20%.
Theo đánh giá của ông Dương, nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn từ quý II và có sự tăng trưởng tích cực từ quý III khi các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI đổ vào bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải bắt đầu từ quý III, các dự án BĐS mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.
“Với dự báo như vậy thì khả năng cuối năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi như bình thường. Tuy nhiên, để sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải đến năm 2027, 2028” - ông Dương dự báo.
Cũng có cái nhìn lạc quan, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, đánh giá thị trường địa ốc năm nay sẽ còn nhiều áp lực nhưng có cơ hội phục hồi. Dự báo khoảng cuối quý II-2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. Tháng đầu năm, thị trường không sôi động như những năm trước nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu.
Theo ông Đính, lực cầu chưa được đáp ứng nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó khăn. Về giá bán, ông nhận định trong quý I và nửa đầu quý II, giá bình quân có thể giảm nhẹ sau đó đi ngang.
“Tuy nhiên, sản phẩm chung cư sẽ không giảm giá đối với căn hộ phân khúc thấp, thậm chí tiếp tục tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng giá đã tăng quá mạnh sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án sẽ có khả năng tăng giá” - ông Đính nhận định.
Sốt đất cục bộ, nhanh hạ nhiệt
Trong năm 2023, các chuyên gia đều nhận định sẽ không xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương như đầu năm 2022. Ông Đỗ Hoàng Dương lý giải cần có quá trình hội tụ nhiều yếu tố về cung cầu, thông tin, hạ tầng, dòng vốn… mới bùng lên những cơn sốt đất. Quá trình đó cần thời gian khoảng 4-5 năm.
“Như vậy, sốt đất có thể xảy ra vào năm 2027, 2028 khi thị trường tốt trở lại, giao dịch sôi động, giá nhà đất tăng mạnh” - ông Dương dự báo.
Tuy nhiên, thời điểm nửa cuối năm 2023, khi các dòng vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ, hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực sẽ tạo cơ hội cho giá đất ở khu vực đó có thể tăng mạnh. Một số cơn sốt đất nhỏ lẻ, cục bộ diễn ra trong thời gian ngắn có thể xuất hiện. Tuy nhiên, sau đó giá sẽ không tăng, thị trường đi ngang kéo dài vài năm.
Tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM
giảm mạnh
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV-2022, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý trước. Tuy giá bán tăng, thị trường lại ghi nhận doanh số bán hàng giảm 76% so với quý III-2022. Lượng tiêu thụ căn hộ trong quý cuối năm nay giảm tới 66% so với cùng kỳ năm 2021, đồng thời giảm 86%-89% so với cùng kỳ các năm 2019-2020.
Có cách đánh giá khác, ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, cho rằng năm 2023 sẽ khó xảy ra sốt đất. Thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực lớn cho khả năng hồi phục của thị trường.
Theo ông Vũ Nguyễn, hiện nay tâm lý nhà đầu tư đang thận trọng hơn khi quan sát thị trường. Hơn nữa, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng ảm đạm. Cộng thêm chính sách của Nhà nước về việc kiểm soát dòng vốn cho vay BĐS đã hạn chế dòng tiền đổ vào lĩnh vực này. Sức mua yếu sẽ giảm khả năng xảy ra sốt đất.
“Những dự án có lợi thế về mặt vị trí, pháp lý luôn được nhà đầu tư quan tâm. Trong năm 2023, những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua nhà vẫn sẽ có giao dịch nhưng ít do nguồn cung hạn chế” - ông Vũ Nguyễn nói.
