Quỹ đất nội đô cạn kiệt, hạ tầng quá tải đẩy người dân ra xa trung tâm. Cùng lúc, hạ tầng giao thông công cộng lớn thành hình mở ra lời giải mới. Mô hình căn hộ TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) nổi lên, hứa hẹn không chỉ là nơi ở thuận tiện mà còn là động lực tái cấu trúc đô thị TP.HCM.

Thị trường ghi nhận sức nóng căn hộ TOD

Diện mạo hạ tầng giao thông TP.HCM đang thay đổi từng ngày khi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đi vào vận hành. Cạnh đó, tuyến đường Vành đai 3 – dự án giao thông trọng điểm quốc gia – cũng đang dần thành hình, hứa hẹn khép kín vành đai, kết nối liên vùng mạnh mẽ. Chính sự phát triển vượt bậc này đã mở đường cho một mô hình phát triển đô thị mới, được kỳ vọng sẽ giải quyết đồng thời bài toán giãn dân, nhà ở và giao thông, đó chính là TOD.

Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, dù nguồn cung căn hộ mới trong quý I-2025 tại TP.HCM còn khiêm tốn (khoảng 800 căn, giảm 70% so với quý trước do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết), nhưng đáng chú ý là đã tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024.

Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường (số căn hộ chủ đầu tư còn hàng để bán) cũng nhích nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 5.000 căn. Lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 1.400 căn, dù giảm 46% so với quý trước nhưng Savills ghi nhận hoạt động thị trường đã có dấu hiệu cải thiện so với giai đoạn cùng kỳ 1-2 năm trước đó.

Tuy nhiên, bức tranh hấp thụ lại cho thấy sự phân hóa rõ rệt, hé lộ sức hút của các dự án có vị trí tốt. Trong khi tỷ lệ hấp thụ trung bình toàn thị trường trên tổng giỏ hàng còn lại chỉ đạt mức thấp (khoảng 23%), Savills ghi nhận các dự án mới ra hàng trong quý tại các vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và có lợi thế hạ tầng, những yếu tố thường gắn với tiềm năng TOD lại đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, lên đến khoảng 60-61%. Điều này cho thấy người mua đang "chọn mặt gửi vàng", ưu tiên những sản phẩm có tiềm năng rõ ràng như căn hộ TOD.

Ông Nguyễn Khánh Duy, chuyên gia bất động sản, lý giải, sự phân hóa này cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến giá trị thực và tiềm năng dài hạn.

"Trong bối cảnh thị trường còn nhiều lựa chọn, người mua ưu tiên các dự án có vị trí kết nối tốt, tiện ích đầy đủ và pháp lý rõ ràng. Các dự án căn hộ TOD tiềm năng đang đáp ứng tốt các tiêu chí này, lý giải cho tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với mặt bằng chung", ông Duy nhận định.

Cơ hội lớn, cần đồng bộ

Nhìn nhận về xu hướng căn hộ TOD dưới góc độ quy hoạch và phát triển đô thị, các chuyên gia đầu ngành tỏ ra lạc quan về tiềm năng nhưng cũng không quên chỉ ra những việc cần làm để hiện thực hóa lợi ích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), là một trong những người ủng hộ mạnh mẽ việc áp dụng mô hình TOD. Ông xem đây là "chìa khóa" để TP.HCM tái cấu trúc đô thị, phát triển hiện đại và bền vững hơn. Ông đánh giá cao vai trò mở đường của Nghị quyết 98, tạo cơ chế đặc thù cho thành phố thí điểm và khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các đầu mối giao thông, ước tính có thể mang lại nguồn thu hàng tỉ USD cho ngân sách.

Tuy nhiên, ông Châu cũng thẳng thắn chỉ ra thực trạng đáng lo ngại về sự thiếu đồng bộ trong triển khai. "Chúng ta vẫn chưa khai thác hết tiềm năng do thiếu sự đồng bộ. Nhiều dự án bất động sản đã hình thành gần các nhà ga metro từ nhiều năm trước, nhưng việc quy hoạch, kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện ích công cộng xung quanh để tạo thành một khu đô thị TOD đúng nghĩa, phát huy tối đa lợi thế thì vẫn chưa làm được. Cần phải có quy hoạch chi tiết và chiến lược triển khai đồng bộ hơn nữa", ông Châu nhấn mạnh.

Về chiến lược phát triển phân khúc căn hộ TOD, giới chuyên môn và các nhà môi giới trong ngành đều nhận thấy rõ sức hút và tiềm năng của loại hình bất động sản này. Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhu cầu của người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đối với các dự án có vị trí kết nối giao thông thuận lợi, đặc biệt là gần metro, Vành đai 3, ngày càng gia tăng, tạo động lực cho thị trường.

“Rõ ràng, cơ hội mà TOD mang lại cho TP.HCM là rất lớn: giãn dân, giảm ùn tắc, tối ưu đất đai, nâng cao chất lượng sống. Nhưng để biến cơ hội thành hiện thực, việc phát triển các dự án căn hộ TOD không thể chỉ dừng lại ở việc xây nhà gần trạm dừng giao thông công cộng. Nó đòi hỏi một tầm nhìn quy hoạch chiến lược, sự đầu tư đồng bộ cho cả hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, thương mại...), cơ chế chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nguồn lực đầu tư, và đặc biệt là sự phối hợp chặt chẽ, thực chất giữa nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng”- TS Nghĩa phân tích.

Theo vị chuyên gia này, cần phát triển các trung tâm đô thị mới sôi động, kết nối và bền vững, chứ không chỉ xây nên những cụm dự án nhà ở đơn lẻ, thiếu sức sống và thiếu tiện ích đồng bộ.