Trên thực tế có nhiều trường hợp diện tích đất thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), có thể là nhỏ hơn hoặc lớn hơn.
Trường hợp diện tích thực tế khác so với GCN có thể có nhiều nguyên nhân như do việc đo đạc khi cấp GCN không đúng, do quá trình sử dụng người sử dụng đất lấn chiếm thêm, do sai sót về số liệu trong quá trình cấp GCN, do bị các hộ liền kề lấn chiếm... Tùy từng trường hợp sẽ có cách xử lý khác nhau. Vậy người dân cần làm gì khi gặp trường hợp diện tích đất thực tế không trùng khớp với GCN.
 |
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, có hai trường hợp xảy ra.
Thứ nhất, ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có GCN và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Nói cách khác, trường hợp này có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trên GCN xuất phát từ công tác đo đạc có sai sót nên phần diện tích được công nhận theo thực tế.
Thứ hai, ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có GCN và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN tùy theo từng trường hợp.
Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nguồn gốc đất tăng thêm là từ đâu, do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, do vi phạm pháp luật đất đai, do được giao trái thẩm quyền... cũng như thời điểm bắt đầu sử dụng đất để xem xét cấp GCN đối với phần diện tích tăng thêm hoặc không.
Trong trường hợp đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất như trên thì người sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục cấp đổi GCN đã cấp. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp đổi GCN là văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính. Theo đó, người sử dụng đất nộp GCN đã cấp có sai sót cho văn phòng đăng ký đất đai để đính chính.
Trường hợp người sử dụng đất cho rằng diện tích đất thực tế đang sử dụng nhỏ hơn diện tích ghi trên GCN là do những người sử dụng đất liền kề lấn chiếm (đất có tranh chấp) thì người sử dụng đất có thể thương lượng, hòa giải với những người sử dụng đất liền kề đó. Nếu hòa giải không được thì người sử dụng đất có quyền nộp đơn đến UBND cấp xã để được hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì có thể gửi đơn khởi kiện đến TAND có thẩm quyền để được giải quyết.
