Diễn biến bất ngờ giá nhà đất TP.HCM sau sáp nhập

Con số giá bán trung bình toàn thị trường có vẻ hạ nhiệt nhưng thực chất chỉ là phép cộng cơ học từ các khu vực giá rẻ vừa được sáp nhập.

Bài toán thực tế về giá nhà đất TP.HCM vẫn vô cùng nan giải. Tình hình thị trường sau sáp nhập cho thấy nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào vẫn là rào cản lớn nhất siết chặt giấc mơ an cư của người dân.

Giá ảo giảm, giá thật vẫn bỏng tay

"Gần tháng nay, ngày nào tôi cũng nhận được vài cuộc gọi để kiểm chứng thông tin giá nhà đất TP.HCM giảm mạnh sau sáp nhập nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại" - anh Minh Tuấn, một môi giới có 7 năm kinh nghiệm tại khu Đông, thở dài chia sẻ.

Anh Tuấn kể, khi đưa ra mức giá cụ thể của một dự án tại khu vực TP Thủ Đức (cũ), khách hàng đều ngỡ ngàng vì nó không hề thay đổi so với nửa năm trước. Thậm chí một số dự án thứ cấp có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đẹp còn nhích nhẹ 1-2% so với tháng trước. Việc giảm giá chỉ tồn tại trong các báo cáo tổng hợp chứ không hiện hữu trong từng giao dịch cụ thể.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Thanh Hùng, Phó giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM, thẳng thắn phân tích: Chính chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất, chiếm tỉ trọng lớn và khung giá đất của nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm. “Chúng tôi không có cơ sở nào để hạ giá bán. Kỳ vọng của người mua là có thật nhưng thực tế kinh doanh lại khác" – ông Hùng chia sẻ.

Theo dữ liệu từ báo cáo quý II-2025 của Savills, giá bán sơ cấp nhà đất nói chung (căn hộ, nhà phố, biệt thự...) trung bình tại TP.HCM cũ trong năm 2024 và quý I-2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m² với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Chênh lệch lớn về giá giữa TP.HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn TP.HCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới.

Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận tháng 7-2025 của DKRA Group cho thấy sức cầu thị trường phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 8% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 75% so với tháng trước. Theo đó, lượng giao dịch nhà phố chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 6 tỉ đồng/căn (khu vực Long An, Bình Dương cũ) và dưới 10 tỉ đồng/căn (khu vực TP.HCM cũ).

Theo DKRA, mặt bằng giá sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán) tháng 7 không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách bán hàng tiếp tục được áp dụng nhằm tăng thanh khoản và thu hút sự dân về sinh sống như miễn phí quản lý, tặng gói nội thất, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ gói vay ngân hàng...

Mặt bằng giá thứ cấp (mua đi bán lại) ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 1% - 2% so với tháng trước. Các dự án mang tính thương mại cao, giao thương kết nối thuận lợi, dự án đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao nhà... thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Chờ cú hích từ quy hoạch và lãi suất

Nhận định về diễn biến thị trường, các chuyên gia cho rằng việc sáp nhập địa giới chưa thể tạo ra tác động tức thời. Diễn biến giá nhà đất TP.HCM sau sáp nhập không phụ thuộc vào sự kiện hành chính mà là các yếu tố kinh tế nền tảng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, giá bán khó có khả năng điều chỉnh đáng kể”.

Theo bà Hương, mặt bằng giá mới của TP.HCM sau sáp nhập sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình rà soát, điều chỉnh quy hoạch vùng và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Giai đoạn sau sáp nhập này là thời điểm then chốt để tái cơ cấu lại quy hoạch, phân bổ lại tỉ lệ đất ở, công nghiệp, nông nghiệp. Quá trình này sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án trong trung và dài hạn.

Đồng quan điểm, báo cáo của DKRA Group cũng chỉ ra rằng giao dịch trên thị trường hiện nay chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá hợp lý hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý, sắp bàn giao và có chính sách bán hàng tốt. Điều này cho thấy tâm lý người mua rất thận trọng, ưu tiên sự an toàn và tính thực tế thay vì chạy theo các con sóng đầu cơ.

Cả hai đơn vị đều có chung nhận định, yếu tố quan trọng và có sức ảnh hưởng nhanh nhất để hỗ trợ thị trường trong 6 tháng cuối năm 2025 là mặt bằng lãi suất cho vay. Chuyên gia Savills kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định vì đây là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ thị trường.

Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong phát triển dự án. Để thị trường bất động sản có thể tăng trưởng ổn định, bền vững, cần sự song hành của ba yếu tố then chốt: Cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hoàn thiện pháp lý.