Nhiều trường hợp chủ đầu tư (CĐT) dự án hình thành trong tương lai nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí đến 90%-95% giá trị nhà đất nhưng sau đó không giao nhà đất, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng, bất ổn cho thị trường. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải siết quy định đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý.
Đặt cọc không quá 5% giá trị nhà đất để giảm rủi ro
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm này như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn…
Lỗ hổng pháp lý trên đã dẫn đến tình trạng một số CĐT lách huy động vốn khi chưa đủ điều kiện kinh doanh hoặc vẽ dự án “ma” rồi thu tiền đặt cọc có giá trị lớn để chiếm dụng vốn, thậm chí lừa đảo, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn.
 |
HoREA cho rằng cần phải có quy định việc đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để bảo vệ khách hàng. |
Như đầu năm 2023, Công an tỉnh Bình Dương đã bắt Trần Chí Thiện là giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Đông Dương Group, trụ sở tại thị xã Bến Cát. Theo hồ sơ, từ tháng 9-2019, Công ty Đông Dương Group đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng để chuyển nhượng các lô đất tại Bình Phước với tên gọi là dự án Green City.
Giá trị các lô đất là khoảng 1,1 tỉ đồng, CĐT thu tiền cọc của khách là 660 triệu đồng. Hợp đồng cam kết đến tháng 12-2019 sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nhưng khi khách hàng liên hệ thì giám đốc công ty lặn mất tăm.
Mới đây, khi giải trình trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết nhiều CĐT đã ký những loại hợp đồng như góp vốn, đặt cọc, giữ chỗ… để thu tiền khách hàng khi sản phẩm chưa đủ điều kiện bán. Lần này, dự thảo đã bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh để hạn chế tình trạng trên.
Hay trường hợp nhiều khách hàng mua căn hộ tại một dự án tại quận Bình Thạnh, TP.HCM đã đóng 25% giá trị căn hộ nhưng sau gần năm năm vẫn không được ký hợp đồng mua bán. Theo cam kết, căn hộ sẽ được bàn giao vào quý IV-2021 nhưng đến nay CĐT này vẫn chưa thể ký chuyển qua hợp đồng mua bán với khách hàng và cũng chưa thể bàn giao nhà.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã đề xuất dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định CĐT chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Một đề xuất khác là CĐT chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
“Đồng thời, số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị bất động sản đó. Bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng” - HoREA kiến nghị.
Xử lý nghiêm CĐT vi phạm
Đánh giá về đề xuất đưa quy định đặt cọc vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo vệ cho người mua nhưng lại không mang tính khả thi trong thực tế. Dù đưa quy định đặt cọc cụ thể bao nhiêu vào dự thảo luật cũng khó khả thi vì doanh nghiệp sẽ lách bằng cách này, cách khác để huy động vốn. Vấn đề chính ở đây là minh bạch về pháp lý dự án, phương án xây dựng và tài chính của dự án.
“Có những dự án đang xây dựng rồi nhưng sau đó lộ ra là chưa có giấy phép thì đặt cọc bao nhiêu phần trăm cũng là rủi ro. Hay dự án có giấy phép xây dựng nhưng không biết khi nào xong vì CĐT thiếu năng lực tài chính cũng dẫn đến chậm tiến độ. Để có sự minh bạch thì cần sự giám sát, kiểm tra chặt chẽ, xử lý nghiêm từ phía cơ quan quản lý” - ông Quang góp ý.
Theo phân tích của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đặt cọc là một trong những bước đầu của quá trình giao dịch. Do đó, khi quy định trong luật thì chỉ cần nêu những điều kiện để bất động sản được giao dịch. Việc CĐT dự án hình thành trong tương lai muốn ký hợp đồng đặt cọc trước với khách hàng hay ký thẳng luôn hợp đồng mua bán là việc của CĐT và khách hàng.•
Đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đã được đặt cọc:
Không hợp lý
Đối với đề xuất CĐT dự án hình thành trong tương lai được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là không hợp lý. Lý do là khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì dự án đó vẫn chưa hình thành quyền sở hữu. Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định cụ thể đủ điều kiện mới được thực hiện việc mua bán. Thời điểm ấy là hoàn toàn chưa có quyền sở hữu của CĐT đối với một sản phẩm cụ thể.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
