Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang đau đầu với quy định tại Nghị định 49/2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH), có hiệu lực từ tháng 4-2021, bắt buộc phải xây dựng NƠXH trong dự án. Cụ thể, dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH, chứ không được chọn phương thức nộp tiền hay hoán đổi đất.
Khó xây nhà giá rẻ nằm trong khu “nhà giàu”
Nghị định 49/2021 bãi bỏ phương thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% dành cho NƠXH, buộc chủ đầu tư phải xây dựng NƠXH. Theo các doanh nghiệp (DN), việc chỉ áp đặt một phương thức là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp thực tiễn.
 |
Nghị định 49/2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ tháng 4-2021 bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Ảnh: QUANG HUY |
Bà Trịnh Thị Kim Xuyến, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản (BĐS) Vạn Phúc, cho biết DN lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp thì việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ có nhiều bất cập. Những người thuộc diện mua NƠXH hầu như đều có thu nhập thấp nhưng phải đóng các khoản phí, dịch vụ chung. Việc họ phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ của dự án trung, cao cấp sẽ là “quá sức”.
Đại diện một công ty BĐS cũng cho biết việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH tại một dự án sẽ khiến thiết kế chung không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đưa ra ví dụ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp B tại phường An Phú, TP Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng NƠXH trong dự án theo quy định của Nghị định 49. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng lên đến 320 tỉ đồng và được tính vào chi phí đầu tư NƠXH. Dẫn đến giá thành NƠXH tại đây lên đến 35-40 triệu đồng/m2 (giá quá cao), không thể làm NƠXH được nữa.
“Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều NƠXH hơn ở vị trí khác, với giá bán NƠXH phù hợp hơn” - ông Châu phân tích.
Nhiều DN BĐS cũng đề xuất chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư phù hợp hơn. Chẳng hạn, quỹ đất chuyển đổi sang vị trí những khu vực lân cận hoặc xa hơn của chủ đầu tư mua hoặc đầu tư phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mặt bằng chung của người mua NƠXH.
Hoán đổi bằng số lượng căn hộ hoặc diện tích đất
Kiến nghị về vấn đề này, chủ tịch HoREA cho biết hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao NƠXH có thể bằng “quota” 20% số lượng nhà ở hoặc diện tích sàn xây dựng. Trường hợp thực hiện hoán đổi “quota” 20% quỹ nhà ở hoặc quỹ đất ở của dự án nhà ở thương mại bằng số lượng NƠXH tương đương tính theo căn hộ hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, hoặc diện tích đất ở tương đương, theo hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm tùy theo từng khu vực do UBND cấp tỉnh quy định.
Ví dụ như dự án nhà ở thương mại A tại quận 1, TP.HCM (hệ số 2,5) có diện tích 20.000 m2 với tổng số 1.000 căn hộ, nếu phải dành 20% tổng số căn hộ làm NƠXH là tương đương 200 căn hộ; hoặc phải dành 20% diện tích đất (là 4.000 m2) theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Chủ đầu tư có thể đề xuất hoán đổi 200 căn hộ NƠXH này bằng NƠXH tại huyện Bình Chánh (hệ số 1,9). Công thức tính số lượng căn hộ hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ NƠXH hoặc diện tích đất ở sau hoán đổi bằng số lượng căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng, hoặc diện tích đất ở hoán đổi nhân (X) với hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia (:) hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi” - ông Châu đề xuất.
Như vậy, sau khi tính toán hoán đổi phần quỹ đất 20% dành cho NƠXH ở dự án quận 1 sang vị trí ở huyện Bình Chánh thì mức “nghĩa vụ” của chủ đầu tư từ 200 căn NƠXH sẽ tăng lên 263 căn. Còn chủ đầu tư chọn phương án hoán đổi diện tích đất NƠXH thì diện tích sau hoán đổi từ 4.000 m2 sẽ tăng lên 5.260 m2.
Cửa vay lãi suất thấp hẹp dần với người mua nhà
Từ 20-1, theo quy định tại Thông tư 20/2021 của Ngân hàng Nhà nước, người mua NƠXH sẽ không được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng thương mại được Nhà nước chỉ định, mà chỉ được vay vốn ở Ngân hàng Chính sách xã hội.
Như vậy, người mua, thuê mua NƠXH bị thiệt thòi vì nay chỉ còn một cửa vay lãi suất ưu đãi 4,8%/năm qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Nếu không vay được ở đây thì phải vay các tổ chức tín dụng khác với lãi suất vay thương mại cao gấp đôi, lên đến khoảng 9%/năm và phải có tài sản thế chấp khác.
Vì vậy HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 20/2021 theo hướng gần như vẫn giữ nguyên nội dung quy định trước đây, bổ sung đối tượng vay vốn để mua, thuê mua NƠXH vào đề án sửa đổi Luật Nhà ở.
