UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định ủy quyền, phân công cho UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức quyền tự quyết việc cải tạo các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Đây có thể xem là động thái đột phá trong việc thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.
Khó kêu gọi nhà đầu tư
“Cả hai chung cư số 137 và số 149-151 đường Lý Thường Kiệt có diện tích khuôn viên nhỏ hoặc chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc không đảm bảo tính khả thi để kêu gọi đầu tư xây dựng lại nhà chung cư” - UBND quận Tân Bình cho biết trong báo cáo về giám sát thực hiện Luật Nhà ở mới đây.
Ngoài ra, một khó khăn nữa về công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại quận này là tìm quỹ đất. Hiện có nhiều vị trí đất không phù hợp quy hoạch được duyệt để xây nhà chung cư mà phải xây dựng các công trình chức năng khác như công trình công cộng, trường học, thương mại dịch vụ…
Trên địa bàn quận hiện có năm chung cư cấp D (chung cư cũ xuống cấp, có khả năng sập) tại phường 7 và phường 8. Đây là các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, có 100% căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Quá trình kêu gọi đầu tư với các chung cư này đều diễn ra rất khó khăn.
Đơn cử như chung cư số 47 đường Long Hưng, phường 7 và chung cư số 40/1 đường Tân Phước, phường 8. Ngày 19-4-2019, UBND quận đã ban hành và công khai thông báo mời gọi đầu tư dự án xây dựng chung cư mới thay thế hai chung cư này.
Tuy nhiên, đến hết thời hạn đăng ký, quận chỉ tiếp nhận một hồ sơ duy nhất của Công ty CP Xây lắp Vật tư kỹ thuật. Sau đó, đơn vị này đề xuất tăng chỉ tiêu quy hoạch của hai lô đất và quận cũng đã chấp thuận.
 |
| TP.HCM hiện có nhiều chung cư cũ, xuống cấp cần được cải tạo hoặc xây mới. Ảnh: VIỆT HOA |
Đến tháng 5-2021, UBND quận tổ chức cuộc họp với chủ đầu tư có liên quan đến việc đề xuất bàn giao bổ sung thêm cho Nhà nước 12 căn hộ ngoài số 108 căn hộ phải bàn giao cho Nhà nước để tái định cư. Thế nhưng đến tháng 7 năm nay, công ty trên vẫn chưa có văn bản gửi UBND quận như tinh thần cuộc họp.
Tương tự tại quận 10, ông Đoàn Hoàng Phương, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10, thông tin: “Việc xây dựng chung cư mới phục vụ tái định cư từ nguồn xã hội hóa cũng đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thủ tục mời gọi và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của các luật Nhà ở, Đầu tư, Xây dựng, Đất đai…”.
Quận 10 cũng khẳng định công tác mời gọi đầu tư dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ hay mời gọi đầu tư xây dựng hạ tầng Khu C30 phường 14 chưa đạt được mục tiêu như năm 2016-2020 đặt ra.
Hiện quận đã thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 tại các cụm chung cư cũ nhằm nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất và thu hút đầu tư. Đồng thời rà soát điều chỉnh nâng các chỉ tiêu quy hoạch phù hợp cho dự án như hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng, dân số tại các khu vực chung cư cũ cần chỉnh trang tại các phường 2, 3, 7, 9.
 |
| TP.HCM hiện có nhiều chung cư cũ, xuống cấp cần được cải tạo hoặc xây mới. Ảnh: VIỆT HOA |
Ngoài ra, quận 10 cũng đã hoàn tất việc xây dựng thông báo mời gọi đầu tư dự án di dời, tháo dỡ, xây dựng mới cụm chung cư Ngô Gia Tự, phường 2 và 3 (19 lô), cụm chung cư Ấn Quang (phường 9) và cư xá Lý Thường Kiệt (phường 7).
Quận cũng tổ chức hội nghị thông tin đến các nhà đầu tư quan tâm để thực hiện mời gọi đầu tư các dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ trên địa bàn.
Tìm giải pháp đột phá
“UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến theo hướng Nhà nước sẽ tổ chức di dời, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người dân tại các địa điểm khác bằng nguồn ngân sách. Khu đất chung cư cũ nên được chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch và tổ chức đấu giá theo quy định” - đại diện quận Tân Bình nêu đề xuất.
Ngoài ra, quận Tân Bình cho rằng Bộ Xây dựng cần hướng dẫn về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư của nhiều chung cư cùng lúc hoặc có thể tổ chức riêng biệt cho từng chung cư.
Bộ Xây dựng cũng được đề nghị hướng dẫn quận về thủ tục đất đai và đầu tư xây dựng đối với khu đất xây dựng lại nhà chung cư và khu đất không xây dựng lại nhà chung cư (sử dụng mục đích khác)…
Trong động thái mới nhất để tìm giải pháp cho vấn đề trên, tháng 9 vừa qua UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định ủy quyền, phân công cho UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức quyền tự quyết việc cải tạo các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975.
Chung cư cũ có lợi thế là thường ở vị trí đắc địa trong nội thành, vì vậy việc cải tạo là cần thiết. Việc làm này giúp tạo ra những sản phẩm nhà ở có giá trị sử dụng cao với nhiều tiện ích sẵn có bao quanh.
Chung cư cũ có thể nằm ở những trục đường có lưu lượng xe qua lại lớn hoặc lòng đường nhỏ hẹp, vì vậy việc quy hoạch mật độ dân cư khi xây mới cần được quan tâm để đảm bảo không ảnh hưởng đến giao thông.
Theo tôi, giá trị sử dụng của tòa nhà mới cao hơn tòa nhà cũ nên giá bán quy đổi cũng tăng tương ứng. Người dân cũng phải cân nhắc giữa phương án chấp nhận chi trả khoản gia tăng hoặc nhận phần bồi thường bằng tiền để an cư ở nơi khác.
Ông NGUYỄN HOÀNG VIỆT, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản
Quyết định cũng mở đường cho các địa phương được chủ động phê duyệt, công bố kế hoạch cải tạo chung cư cũng như chế độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư cho người dân bị ảnh hưởng. Trong đó có nội dung xác định rõ tên doanh nghiệp bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án.
Địa phương cũng được ủy quyền để thực hiện quyết định phá dỡ công trình, quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà trong trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình không thực hiện trách nhiệm trong việc phá dỡ công trình.
Một trong các giải pháp nữa là TP thành lập tổ công tác triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trước đó, Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi đã có chỉ đạo về việc thành lập tổ công tác để làm việc với các quận có nhiều nhà chung cư cũ và nhà trên kênh rạch nhằm nắm bắt kịp thời các khó khăn, vướng mắc, đề xuất hướng tháo gỡ và tổng hợp cơ chế, chính sách để triển khai hiệu quả ở các địa bàn còn lại.
Đến ngày 15-9, Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản gửi UBND TP về việc thành lập tổ công tác triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, di dời nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn TP.
 |
Chung cư cũ số 23 Lý Tự Trọng được khởi công xây mới hôm 2-9. Ảnh: VIỆT HOA |
Tổ công tác do Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân làm tổ trưởng. Đặc biệt, chủ tịch UBND các quận 4, 5, 6, 7, 8, 10, Bình Thạnh và Tân Bình (địa phương có nhiều nhà chung cư cũ và nhà trên kênh rạch) sẽ là thành viên của tổ này.
Nhiệm vụ của tổ là làm việc cụ thể với từng quận và tổ chức họp giao ban định kỳ hằng quý hoặc đột xuất để theo dõi, đôn đốc tiến độ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, tổng hợp tình hình triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (trên địa bàn các quận 4, 5, 6, 8, 10, Tân Bình).
Tính đến năm 2021, trên địa bàn TP.HCM có 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng có 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm); 116 chung cư cấp C; 332 chung cư cấp B; 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích. Theo kế hoạch, giai đoạn 2021-2025, TP đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng 246 chung cư cũ. Tuy nhiên, đến tháng 2-2022, các sở, ngành vẫn chưa thống nhất việc bố trí nguồn vốn để thực hiện.
