Quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 trên địa bàn TP.HCM đến nay vẫn chưa được ban hành. Đây vẫn tiếp tục là vấn đề nóng, theo các chuyên gia, TP.HCM phải hết sức thận trọng và cân nhắc để đưa ra mức giá phù hợp với các đối tượng có liên quan.

TS HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, Giám đốc Trung tâm Kinh tế luật và quản lý - ĐH Kinh tế TP.HCM

Điều chỉnh theo đối tượng, khu vực khuyến khích phát triển kinh tế

Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh là cần thiết với TP.HCM nhằm mục đích quản lý nhà nước tốt hơn, phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2024. TP.HCM phải ban hành sớm đến tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng về hồ sơ đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho người dân.

Tuy nhiên, khi xây dựng bảng giá đất mới, TP.HCM cần xem xét áp dụng phương pháp phù hợp với thực tế giá đất tăng giảm của các tuyến đường và phải có sự phản biện của các bên có liên quan, đối tượng bị ảnh hưởng.

Nguyên tắc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để TP.HCM tính thuế, phí nhưng việc bảng giá đất mới được xây dựng chắc chắn sẽ tăng. Vì thế, nên xem xét đưa những nhóm đối tượng hay những vùng, khu vực để điều chỉnh mức giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh cho phù hợp hơn với sự phát triển kinh tế của từng khu vực quận, huyện của TP.HCM.

Lấy dẫn chứng như những khu vực quận, huyện ngoại thành TP.HCM từng sốt đất, giá đất được đầu cơ đẩy lên rất cao, cần phải có phương pháp để lấy dữ liệu giá thực tế phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội ở từng khu vực.

Ví dụ, nhiều khu vực “nóng” giá nhà đất tăng cao, ở các quận trung tâm của TP.HCM thì giá đất điều chỉnh có thể tăng cao sát với giá giao dịch trên thị trường. Còn ở những khu vực ít phát triển hơn như huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi… phải xem xét quy hoạch, phát triển của các huyện này để bảng giá đất điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Theo đó, có thể tăng vừa phải hay giảm so với thực tế thị trường ra sao cho hợp lý.

Đồng thời, TP.HCM cần xem xét lại những đối tượng chịu ảnh hưởng như người dân ở những vùng hoang hóa, những khu vực dự án trọng điểm, hay những dự án nhà ở xã hội… để chúng ta có sự hài hòa lợi ích, được chấp nhận khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Bảng giá đất mới của TP.HCM không nên cào bằng.

Ngoài ra, cũng cần xem xét bảng giá đất điều chỉnh ở khu vực đó thì có thu hút được nhà đầu tư hay không, xem xét lợi ích kinh tế, lợi ích phát triển đô thị, phải hài hòa trong tổng thể chung của TP.HCM.

TS HUỲNH THANH ĐIỀN, chuyên gia kinh tế:

Cần đánh giá lợi ích của nhà đầu tư

Việc nghiên cứu, đánh giá để ban hành bảng giá đất điều chỉnh là cần thiết với TP.HCM. Tuy nhiên, trong khi chưa ban hành bảng giá đất mới thì đối với những hồ sơ đất đai của người dân cần được giải quyết như quy định hiện hành, đảm bảo quyền lợi của người dân.

Bảng giá đất của TP.HCM liên quan rất lớn đến hiệu quả đầu tư nên cần xem xét điều chỉnh tăng không quá cao, tránh ảnh hưởng khó thu hút nhà đầu tư. Lấy ví dụ, một dự án đã chuẩn bị triển khai xong nhưng vẫn đang chờ đóng tiền sử dụng đất. Nếu bảng giá đất mới điều chỉnh ban hành tăng cao, nghĩa vụ của chủ đầu tư phải đóng tăng lên thì dự án có thể thua lỗ.

Do đó, cần đánh giá tác động chính sách, thận trọng, xem xét lợi ích nhà đầu tư, không phải tăng bảng giá đất lên thì đồng nghĩa ngân sách sẽ thu được nhiều hơn tiền thuế, phí. Vì không thu hút được nhà đầu tư, họ thua lỗ thì ngân sách cũng không dễ có nguồn thu bền vững.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Cần thiết, cấp bách nhưng phải hợp tình, hợp lý

Việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn TP.HCM từ nay đến ngày 31-12-2025 là rất cần thiết, cấp bách. Việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024 để xây dựng các mức giá đất theo khu vực, vị trí cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Việc xây dựng bảng giá đất mới phải dựa trên cơ sở đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đối với đối tượng chịu tác động và tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến góp ý. Nhất là các đối tượng chịu tác động để đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, TP.HCM có đầy đủ thẩm quyền và trách nhiệm xây dựng bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn TP. TP cần rất khẩn trương xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Hiệp hội đề nghị đơn vị tư vấn xác định giá đất và cơ quan soạn thảo khẩn trương rà soát, cân chỉnh, xác định các mức giá đất của bảng giá đất điều chỉnh vừa đúng quy định pháp luật, vừa sát với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM.

Để bảng giá đất điều chỉnh vừa hợp tình, hợp lý để trình Hội đồng thẩm định giá đất TP thẩm định, sau đó trình UBND TP và HĐND TP xem xét thông qua trong thời gian sớm nhất. Từ đó, tháo gỡ cho 8.808 hồ sơ đang bị tồn đọng tại cơ quan thuế và để áp dụng bảng giá đất cho 11 trường hợp theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, kiêm thành viên Hội đồng Tư vấn về dân chủ - pháp luật (Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM)

Xem xét thời điểm ban hành

Việc điều chỉnh giá đất là cần thiết đối với quản lý nhà nước. Tuy nhiên, đối với người dân, nhà đầu tư, các nội dung điều chỉnh ở thời điểm này là chưa phù hợp thực tế, sẽ tạo áp lực tài chính rất lớn, đặc biệt người dân ở ngoại thành. Cần xem xét quyết định điều chỉnh bảng giá đất của TP có cần thiết ban hành giai đoạn này hay không và sẽ tác động ra sao tới người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Người dân tại các huyện ngoại thành TP.HCM có nhu cầu lớn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để làm nhà, tách thửa cho con cái. Tại các huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, nhiều trường hợp mong muốn chuyển mục đích với diện tích lớn, có người qua nhiều thế hệ mà chưa đủ tiền chuyển mục đích đất.