Theo Sở TN&MT, khi thực hiện Quyết định 33, các quận, huyện đã đề nghị cần có hướng dẫn một số vấn đề như phê duyệt phương án tách thửa, kiểm tra nghiệm thu đối với trường hợp tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật; giải thích khái niệm “đất có nhà hiện hữu”, xác định thửa đất thuộc khu dân cư hiện hữu... Sở TN&MT đã đưa các vấn đề trên vào dự thảo hướng dẫn thực hiện Quyết định 33/2014 trình UBND TP. Dự thảo này đang được lấy ý kiến các sở ngành, quận huyện.
Đường rộng ít nhất 7 m và phải chừa vỉa hè
Về phương án hạ tầng kỹ thuật, Sở TN&MT đề xuất thực hiện theo văn bản kiến nghị của Sở QH-KT ký ngày 5-5-2016 trình UBND TP. Theo đó, đối với khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông thì đường này phải có bề rộng tối thiểu 7 m, kết nối đến từng lô đất. Trong đó vỉa hè mỗi bên rộng tối thiểu 1,15 m (gồm 0,75 m dành cho người đi bộ, phần còn lại dành để bố trí trụ đèn hoặc tủ điện phân phối hạ tầng, hành lang bố trí tuyến cáp ngầm). Ngoài ra, cao độ nền phải phù hợp quy hoạch của khu vực, đảm bảo kết nối thuận lợi và đồng bộ, không gây ngập úng cục bộ hoặc cản trở hướng thoát nước chung.
Dự thảo nêu các quy định cụ thể về cấp điện, cấp nước, chiếu sáng công cộng, thoát nước thải và xử lý nước thải. Chẳng hạn phải bố trí hệ thống cấp nước sạch và thoát nước đến từng lô đất. Công tác đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước thoát nước và xử lý chất thải rắn phải được cơ quan chức năng cấp phép theo đúng quy định hiện hành.
Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đất với các khu đất thuộc khu dân cư hiện hữu sẽ hạn chế tình trạng xây nhà trái phép. Ảnh: HTD
Đáng chú ý, dự thảo yêu cầu phải căn cứ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch “khu dân cư hiện hữu”, khi đó mới được tách thửa. Trong trường hợp chưa có các quy hoạch trên thì dựa vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn nằm trong khu dân cư hiện hữu tập trung.
Những điều kiện, yêu cầu trên không áp dụng đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đang được sử dụng, đã được tách thửa trước ngày Quyết định 33/2014 có hiệu lực. Người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đủ kiểu lách luật khi tách thửa
Trước đó, ngày 11-7, tại báo cáo gửi UBND TP về tình hình thực hiện Quyết định 33, Sở TN&MT cho hay: Quyết định 33 đang được triển khai thực hiện phù hợp Luật Đất đai 2013, giải quyết được nhu cầu tách thửa của hộ gia đình, cá nhân và được người dân ủng hộ.
Tuy nhiên, Sở cho rằng có nhiều hạn chế trong việc vận dụng Quyết định 33 trong thời gian qua tại các quận, huyện. Chẳng hạn có nơi căn cứ quy định tách thửa để lồng ghép chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất không đảm bảo quy định pháp luật. Có nơi cho tách thửa đối với khu đất chưa có quy hoạch 1/2.000 mà dựa vào quy hoạch sử dụng đất hoặc cho tách thửa đối với trường hợp “đất dân cư xây dựng mới”. Các khu đất tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật nhưng đường giao thông không có hành lang, vỉa hè; không đấu nối điện; không có hệ thống cấp thoát nước, thiếu xử lý nước và rác thải.
Đáng chú ý, có tình trạng lách luật, làm sai luật như xây dựng hai căn nhà trên một thửa đất vừa tách, xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều nhà trên một thửa đất lớn rồi xin tách nhiều thửa nhỏ với hình thức “đất có nhà” để được tách thửa đất diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu. “Điều này dẫn đến kiểu nhà ba chung: Chung nhà, chung điện nước, chung hộ khẩu...” - Sở cho hay.
Theo nhận xét của Sở TN&MT, các quyết định phê duyệt tổng mặt bằng hoặc văn bản thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng của quận, huyện lâu nay không buộc chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. “Việc này sẽ gây khó khăn trong quản lý xây dựng và ảnh hưởng đến người dân đang sinh sống”.
| Quyết định 33/2014 đã đáp ứng được nhu cầu tách thửa của người dân, đặc biệt là người dân vùng ven. Mặt được là đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân. Nhưng có mặt trái là tình trạng phân lô bán nền làm kết cấu không đồng bộ, đường sá, điện nước không chuẩn, không đúng tinh thần Quyết định 33. Có tình trạng trên là do sự buông lỏng quản lý, đặc biệt là quận, huyện. Ngoài ra, cũng có nguyên nhân là cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để phân lô bán nền không đúng quy định. Cụ thể như sai phạm ở huyện Hóc Môn, Ủy ban Kiểm tra Thành ủy đã có kết luận sai phạm, hiện đang chờ xử lý. Vì vậy, UBND TP đã chỉ đạo các sở, ngành và quận, huyện nghiên cứu bổ sung hoặc nếu cần thì thay thế bằng một văn bản khác để vừa đáp ứng nhu cầu người dân nhưng chặn được các khiếm khuyết của Quyết định 33. Ông LÊ VĂN KHOA, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Sở TN&MT đề nghị UBND TP chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng, UBND phường, xã, thị trấn không được công chứng, chứng thực đối với trường hợp tách thửa, chuyển nhượng một phần thửa đất không đủ điều kiện tách thửa đã được quy định tại Quyết định 33. |
