Sau giai đoạn trầm lắng, tâm lý và hành vi dòng tiền đã thay đổi rõ rệt. Không còn cảnh mua bán ồ ạt, nhà đầu tư hiện ưu tiên an toàn và tầm nhìn dài hạn. Năm 2026 mở ra cơ hội tại các đô thị vệ tinh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn từ bẫy tín dụng, pháp lý dự án và những biến động khó lường của kinh tế vĩ mô.

Dòng tiền di cư về vùng ven

Bức tranh thị trường bất động sản đang cho thấy những gam màu trái ngược đầy thú vị giữa các khu vực. Nếu giai đoạn trước năm 2021, đất nền được xem là "kênh đầu tư vua" thì bước sang năm 2026, vị thế này đã thay đổi.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy (Học viện chuyên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực cho ngành bất động sản Việt Nam), đất nền hiện nay không còn là ưu tiên hàng đầu. Thực tế, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn chưa thể thoát hàng hoặc chưa đạt lợi nhuận kỳ vọng khiến tâm lý chung trở nên thận trọng.

Giao dịch hiện tại chủ yếu tập trung ở đất nền riêng lẻ có sổ, trong khi đất nền dự án phân lô mới khá khan hiếm. Tuy nhiên, theo ông Hoàng, nghịch lý là dù thanh khoản không bùng nổ đại trà, giá bán vẫn thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận tại khu vực phía Bắc, giá đất nền và sản phẩm thấp tầng tăng mạnh. Đáng chú ý, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm bỗng tăng giá từ 30% đến gấp đôi so với năm 2023. Lý giải hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng do các dự án mới ra mắt có giá quá cao, tạo hiệu ứng "nước dâng thuyền lên", kéo giá trị tài sản cũ tăng theo.

Tại thị trường phía Nam, số liệu cho thấy nguồn cung sơ cấp năm 2025 đạt 9.448 nền, tăng nhẹ 2%, với tỉ lệ tiêu thụ đạt 18%. Điểm nhấn quan trọng là sự dịch chuyển của dòng vốn.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc trung tâm bất động sản Căn Nhà Mới nhận định xu hướng này đang rất rõ nét. Nhóm nhà đầu tư có tài chính từ 5 đến 10 tỉ đồng gần như "hết cửa" tại trung tâm Hà Nội hay TP.HCM do giá nhà đã vượt quá tầm với. Họ buộc phải tìm đến các vùng đất mới, chấp nhận đi xa hơn để tìm kiếm cơ hội.

Dự báo năm 2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ phục hồi, dao động khoảng 3.500 đến 4.000 nền. Các khu vực vệ tinh như Long An cũ, Bình Dương cũ sẽ đóng vai trò chủ lực thay vì khu vực Tây Ninh cũ như năm 2025. Động lực tăng giá tại đây không chỉ đến từ sự khan hiếm mà còn nhờ hệ thống hạ tầng kết nối vùng như đường Vành đai 3, Metro và các mô hình đô thị TOD đang được triển khai mạnh mẽ.

Cẩn trọng bẫy tín dụng, ưu tiên tầm nhìn đầu tư dài hạn

Mặc dù giá có xu hướng tăng nhưng năm 2026 được cảnh báo không phải là sân chơi cho những nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm hay sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích thị trường đang phát triển theo hình sin, thanh khoản thực tế đang có dấu hiệu giảm sút. Tâm lý người mua đã chuyển sang thế thủ để nghe ngóng chính sách.

Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, nhà phố có tiện ích đầy đủ vẫn giao dịch tốt, nhưng đất nền tại các tỉnh xa, nơi tốc độ đô thị hóa chậm, tiềm ẩn rủi ro rất cao về thanh khoản.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cũng chỉ ra hàng loạt biến số tác động đến thị trường 2026. Đó là Luật sửa đổi cần độ trễ ít nhất 6 tháng để thẩm thấu, bảng giá đất mới với khả năng điều chỉnh giảm 70% khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang chờ công bố và đặc biệt là câu chuyện tín dụng.

Dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao khiến nhiều ý kiến lo ngại Ngân hàng Nhà nước sẽ có động thái kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn này trong năm tới. Khi dòng tiền từ ngân hàng bị hạn chế, sức cầu của thị trường chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng và những nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao có thể đối mặt với áp lực lãi suất lớn.

Bên cạnh đó, mức tăng giá của bất động sản năm 2026 được ông Nguyễn Hoàng nhận định là tăng do chi phí đẩy. Các yếu tố đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, lãi suất và chi phí lạm phát đều tăng, buộc các chủ đầu tư phải thiết lập mức giá bán mới cao hơn. Điều này đòi hỏi người mua phải có sự chuẩn bị tài chính vững vàng.

Xu hướng người mua năm 2026 sẽ ngày càng khắt khe, đặt yếu tố an toàn pháp lý lên hàng đầu. Các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện sẽ dần bị đào thải dưới sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý và các nghị định xử phạt mới.

Trước bối cảnh đó, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế đưa ra lời khuyên đất nền chỉ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi và xác định đầu tư dài hạn. Phân khúc này không tạo ra dòng tiền khai thác hàng tháng nên nếu dùng đòn bẩy tài chính thì đây sẽ là một thương vụ cực kỳ nguy hiểm.

"Nhà đầu tư cần tránh tâm lý đám đông, không chạy theo các cơn sốt ảo mà nên tập trung vào những khu vực có hạ tầng thực chất, pháp lý minh bạch và có khả năng thu hút dân cư về sinh sống. Chỉ khi đó, khoản đầu tư mới đảm bảo an toàn và sinh lời bền vững trong chu kỳ mới của thị trường", TS Nhân chia sẻ.