Khảo sát hạng mục nhà mẫu của các dự án bất động sản tại TP HCM trong 6-12 tháng qua đang ghi nhận nhiều kỷ lục mới về tổng mức đầu tư, độ hoành tráng cũng như đẳng cấp vượt trội so với thời hoàng kim của thị trường bất động sản (năm 2007).

Nếu gần một thập niên trước nhà mẫu chỉ mang tính tham khảo, dự án này có dự án kia không, công trình cao cấp mới có nhà mẫu đẹp thì hiện nay, từ phân khúc trung - cao cấp đến hạng sang đều đầu tư hạng mục này rất công phu và tốn kém.

Tại khu Nam TP HCM, dự án River City (quận 7) vừa trình làng quần thể nhà mẫu rộng hơn một ha với kinh phí đầu tư lên đến 4 triệu USD.

Lần đầu tiên Sài Gòn xuất hiện dự án có hệ thống sa bàn âm (chìm dưới mặt kính cường lực trong suốt) để khách tham quan có thể quan sát các hạng mục chính của công trình cũng như những tiện ích thu nhỏ của dự án.

Khác với những sản phẩm đại trà trên thị trường chỉ làm trung bình 2 loại nhà mẫu thì River City có đến 4 loại căn hộ được trưng bày.

Nhà mẫu một dự án căn hộ tại quận 7 không khác gì căn hộ luxury, các sản phẩm có giá bán trung bình 30 triệu đồng mỗi m2. Ảnh: Vũ Lê

Các sản phẩm này đều mô phỏng chính xác diện tích, kết cấu, công năng như thiết kế nguyên bản để khách hàng có thể trải nghiệm thực tế và cảm nhận một cách chi tiết nhất về căn nhà họ sẽ sở hữu trong tương lai.

Các thiết bị nội thất của quần thể nhà mẫu này cũng được chọn lọc từ những thương hiệu hàng đầu: khóa từ của Mỹ, hệ thống video call của Thụy Sỹ, thiết bị vệ sinh nổi tiếng của Đức...

Tại khu Đông, cụ thể là Thủ Thiêm, một dự án khu đô thị đầu tiên thuộc khu trung tâm mới của TP HCM cũng chơi trội không kém gì khu Nam. Chỉ tính riêng hạng mục khá nhỏ là bông hoa biểu tượng của dự án được chủ đầu tư đập đi xây lại nhiều lần đến mức nâng tổng kinh phí thi công lên đến 40 tỷ đồng.

Riêng đối với quần thể nhà mẫu của dự án này được bố trí cảnh quan nhiều cây xanh, bonsai, hoa lá tuyệt đẹp như một khu nghỉ dưỡng xanh mát. Các căn hộ tuân thủ những chuẩn mực khắt khe của phân khúc cao cấp. Theo ước tính của giới kinh doanh địa ốc, tổng chi phí cho cụm nhà mẫu và biểu tượng của dự án này xấp xỉ trăm tỷ đồng.

Trong khi đó, tại khu vực trung tâm quận 1, dự án hạng sang tọa lạc gần chợ Bến Thành thậm chí còn không tiếc kinh phí thực hiện hạng mục nhà mẫu nhiều lần cho đến khi đạt được sự hoàn hảo, bất chấp phải tốn kém bao nhiêu.

Một đại gia địa ốc chuyên kinh doanh chung cư trung - cao cấp có trụ sở trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP HCM vài năm trở lại đây đã chọn đội ngũ thi công nhà mẫu có tiếng trên thị trường ở phân khúc hạng sang để đo ni đóng giày cho hàng loạt dự án mới.

Ngay cả một thương hiệu bất động sản đình đám nhất Sài Gòn trong 2 thập niên qua là Phú Mỹ Hưng cũng có những cải tiến đáng kể trong việc đầu tư nhà mẫu. Nếu trước đây doanh nghiệp này bán căn hộ thô thì năm 2016 đã xuất hiện mô hình thí điểm mới.

Đó là xây dựng và thiết kế nhà mẫu thực tế ngay trên dự án và bán trực tiếp sản phẩm kèm theo chi phí thiết kế thi công hoàn thiện.

Giám đốc Công ty Nelo Decor, Lê Duy Văn cho biết, chi phí thi công nhà mẫu thường đắt đỏ hơn các căn nhà để bán trong cùng một dự án gấp nhiều lần. Nhà mẫu đắt do biến ý tưởng thiết kế thành hiện thực cần các vật liệu hiện đại, giàu cảm xúc, nội thất luôn được đo ni đóng giày, chọn loại tốt nhất hoặc tối thiểu ở ngưỡng trung - cao cấp.

Theo ông Văn, trung bình chi phí hoàn thiện nhà mẫu trung cấp 10 triệu đồng một m2, cao cấp 15 triệu đồng và hạng sang tính bằng đơn vị vài nghìn USD mỗi m2 trở lên, chưa bao gồm giá trị căn hộ thô.

Tuy nhiên, có không ít chủ đầu tư "chịu chơi" sẵn sàng chi đậm để biến căn nhà mẫu thành một sản phẩm đầy thuyết phục nhằm minh chứng độ hoàn hảo của dự án.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam nhận xét: "Xu hướng nhà mẫu hoành tráng xuất hiện khi các dự án trung và cao cấp ngày càng nhiều, độ cạnh tranh ngày càng cao.

Hiện nay ngoài việc truyền tải cho khách hàng hình ảnh căn hộ hình thành trong tương lai nó còn mang đến thông điệp ngầm về sức mạnh tài chính của chủ đầu tư nữa".

Theo ông Nam, các căn hộ mẫu giờ đây không chỉ đơn thuần là hàng trưng bày tham khảo mà nó còn là nơi để tổ chức các sự kiện bán hàng, các hoạt động giới thiệu sản phẩm. Nói cách khác, nhà mẫu chính là công cụ marketing hiệu quả nhất.

Có thể tạm chia căn hộ mẫu thành 2 loại. Một loại làm trực tiếp tại chính vị trí thực tế xây dựng và một loại làm bên ngoài.

Làm tại vị trí thực tế thường được áp dụng cho các căn hộ bình dân vì nó tiết kiệm chi phí, không phải đập bỏ khi xong nhiệm vụ mà đưa vào sử dụng thực tế luôn sau khi làm mới lại.

Làm bên ngoài chi phí tốn kém hơn rất nhiều do phải đập bỏ khi xong nhiệm vụ. Vì nhà mẫu cực kỳ đắt đỏ, chi phí này thường được đưa vào chi phí bán hàng.

Ưu điểm của việc làm nhà mẫu là chuyển thể từ bản vẽ ra thực tế, từ đó có điều chỉnh lại thiết kế cho phù hợp. Chất liệu hoàn thiện rất đa dạng nên khi phối hợp chúng với nhau cho ra nhiều kết quả khác nhau.

Qua việc làm nhà mẫu cũng giúp cho đội ngũ thiết kế điều chỉnh vật liệu, màu sắc, đồ dùng hàng ngày để cho ra sản phẩm hài hòa, đẹp nhất có thể.

Ông Nam đánh giá, ngày nay các chủ đầu tư làm nhà mẫu ngoài việc cho khách xem hình ảnh căn hộ còn xây dựng cảnh quan bên ngoài để khách phần nào cảm nhận được cảnh quan toàn khu sau khi hình thành.

Song đây cũng chính là phần sau này khách hàng thường so đo, xét nét nhất vì đôi khi thực tế và hình mẫu có độ chênh.

Khi xem nhà mẫu đa số khách hàng không để ý các biển ghi chú trên các vật dụng trưng bày thông báo rõ thiết bị đó không bao gồm trong căn hộ. Nhà mẫu dùng giấy dán tường nhưng thực tế là sơn nước.

Các vật dụng trang trí thường rất đắt tiền, nó làm căn hộ trở nên đẹp hơn, lung linh hơn nhưng lại không bao gồm trong căn hộ sẽ bàn giao. Do đó khi nhà thực tế khách hay cảm thấy căn hộ không đẹp như trước.

Ngoài ra khi làm căn hộ mẫu, chủ đầu tư chỉ tuyển chọn thợ có tay nghề giỏi nhất, làm sao cho đẹp nhất mà không chú trọng đến năng suất lao động.

Đến khi triển khai đại trà thì người thợ có tay nghề kém hơn và yêu cầu năng suất lao động cao hơn do đó sản phẩm làm ra cũng bớt đi phần sắc sảo.

"Làm nhà mẫu đẹp đang trở thành cuộc đua ngầm giữa các đại gia địa ốc nhằm chinh phục niềm tin và cảm xúc của khách hàng. Song để đi đường dài, các doanh nghiệp cần hướng tới việc bàn giao sản phẩm thực tế có ít khác biệt với nhà mẫu nhất", ông Nam nói.