Trong báo cáo gửi Chính phủ và bộ ngành liên quan về tình hình bất động sản giai đoạn 2011-2017, các giải pháp lành mạnh hóa thị trường mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra những mặt hạn chế trong việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư các khu đất vàng hoặc theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).
Gây lãng phí, đội vốn công trình
Nguyên nhân hạn chế được HoREA nêu ra là do nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên có tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình. Phương thức này có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và lợi ích xã hội, có trường hợp có thể đã thiếu cơ chế thẩm định khách quan của bên thứ ba và chưa có quy trình khung để thực hiện phương thức này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết rõ thêm khi chỉ định nhà thầu kiêm nhà đầu tư theo hình thức hợp đồng BT thì nhà thầu kiêm nhà đầu tư này đã “tránh" được thủ tục “kép” hai lần khi lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình và lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản, nên đã làm triệt tiêu sự cạnh tranh. Vì khi được chỉ định làm nhà thầu xây lắp công trình BT mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà thầu theo quy định của Luật Đấu thầu (đầu B: Xây dựng). Đồng thời được chỉ định nhà đầu tư dự án bất động sản các khu đất đối ứng mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế đối với các dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu (đầu T: Chuyển giao).
Cần nâng cao tính minh bạch, công khai, cạnh tranh lành mạnh trong đấu giá, đấu thầu dự án bất động sản.
“Việc thực hiện phổ biến hình thức chỉ định nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án BT, BOT, làm giảm đi tính minh bạch, công khai, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh của môi trường kinh doanh; tác động tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài; có thể gây thiệt hại ngân sách nhà nước. Vì dự toán công trình nếu không được thẩm định chặt chẽ có thể bị nhà thầu nâng cao hơn giá trị thực, đồng thời nguồn đất đối ứng trả cho nhà thầu cũng là tài sản công, cũng là tiền ngân sách và gây quan ngại cho xã hội” - ông Châu phân tích.
Kiểm soát hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" và "chân gỗ"
Trước những hạn chế trên, HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến hình thức đấu giá đất công khai; đấu thầu rộng rãi trong nước, hoặc đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng giao thông; chỉnh trang; phát triển đô thị theo phương thức xã hội hóa đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Ngay cả đối với các khu đất vàng trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước cũng nên đưa ra đấu giá công khai.
“Trong quá trình thực hiện, đề nghị có cơ chế kiểm soát để khắc phục hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá hoặc “chân gỗ” trong đấu thầu. Hiệp hội đề nghị xây dựng “Quy trình chuẩn” để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức hợp đồng BT. Hiệp hội đề nghị hạn chế tối đa việc chỉ định nhà thầu, chỉ định nhà đầu tư đối với các trường hợp trên đây và chỉ thực hiện hình thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư theo quy định tại Điều 15, Điều 22, Điều 26 của Luật Đấu thầu, để tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh; củng cố lòng tin cho các nhà đầu tư; làm lợi cho ngân sách nhà nước và tăng cường sự đồng thuận trong xã hội.
HoREA đưa ra dẫn chứng điển hình là bài học rất quý từ thực tiễn tổ chức thành công buổi đấu giá khu đất công tại số 23 Lê Duẩn, quận 1: Giá khởi điểm đấu giá là 558 tỉ đồng, có 13 doanh nghiệp tham dự đấu giá, sau 16 vòng đấu giá, mức giá thắng đấu giá lên đến 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm, giúp ngân sách nhà nước thu được đúng giá trị khu đất.
