Một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2019 là việc siết van tín dụng. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường chứng khoán sẽ là kênh thu hút nguồn vốn của các doanh nghiệp (DN) BĐS. Bên cạnh đó, việc đầu tư cổ phiếu BĐS cũng là cơ hội cho nhà đầu tư trong năm nay.
Cơ hội cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định năm 2019 thị trường BĐS sẽ chịu nhiều sức ép. Đó là sức ép từ chính sách thắt chặt tín dụng BĐS của ngành ngân hàng khi tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn chỉ còn 40% thay vì 45% như trước. Trong khi đó, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lại tăng lên 200%. Như vậy, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, việc tiếp cận vốn tín dụng càng thêm khó khăn.
“Lộ trình này tạo áp lực buộc các DN tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), trái phiếu DN... Trong đó, chứng khoán là kênh dẫn vốn quan trọng hàng đầu cho các DN BĐS” - ông Châu phân tích.
Đồng tình, TS Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight, cũng cho rằng thị trường chứng khoán đang được xem là kênh tìm vốn hợp lý, hiệu quả. Hiện có khoảng 65 DN BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán, nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá thành công. Với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung, các DN BĐS nói riêng.
Theo ông Tín, nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của DN bởi hình thức này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án.
Ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng: “Với số vốn ít khoảng vài trăm triệu đồng đầu tư BĐS rất khó, nếu vay thì gánh nặng trả lãi suất cao. Cũng số vốn đó nhà đầu tư lại có thể mua cổ phiếu để kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải có năng lực đánh giá giá cổ phiếu của công ty mình muốn đầu tư trên thị trường so với giá trị thực của công ty. Đồng thời, phải có sự tư vấn từ các nhà đầu tư có kinh nghiệm để chọn đúng thời điểm tham gia”.
Việc đầu tư cổ phiếu bất động sản là cơ hội cho nhà đầu tư trong năm nay. Ảnh: Q.HUY
Bàn cách hút vốn ngoại
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS trong nước chưa khả thi vì đến nay cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư BĐS là TCREIT. Quỹ này thuộc Ngân hàng Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ có 50 tỉ đồng. Mặt khác, số DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán cũng còn ít, 65 so với con số hàng trăm DN đang hoạt động.
Ông Châu khuyến khích các DN chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện huy động vốn xã hội, định hướng trở thành công ty đại chúng để “lên sàn” và nỗ lực để có mặt ở các sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Bên cạnh đó, chính sách pháp lý cũng cần mở rộng để tạo điều kiện phát triển nhiều quỹ đầu tư BĐS trên thị trường chứng khoán. Từ đó thu hút nguồn vốn FDI vào thị trường. Các quốc gia tiềm năng để kêu gọi đầu tư là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc (Hong Kong)...
Đối với nhà đầu tư khi bỏ vốn vào cổ phiếu BĐS, ông Nguyễn Trí Hiếu khuyên cần cẩn trọng tối đa. Theo ông, khi một DN “lên sàn”, nhà đầu tư sẽ đánh giá hiệu quả hoạt động của DN đó trong thời gian rất ngắn. Trong khi chu kỳ đầu tư của DN BĐS lại diễn ra tương đối dài. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, báo cáo tài chính của DN qua các năm.
“Đừng trông mặt mà bắt hình dong, nhà đầu tư cần sàng lọc những DN uy tín, có tên tuổi trên thị trường. Ngoài ra, cần nắm bắt các thông tin về công ty, lãnh đạo, M&A… để giao dịch đạt hiệu quả tốt nhất. Không nên bỏ tất cả trứng vào một giỏ, có thể chia ra đầu tư một số kênh để hạn chế được rủi ro” - ông Hiếu nói.
| Chứng khoán hóa bất động sản bằng… blockchain HoREA đang nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng khoán hóa BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT). Cụ thể, nghiên cứu chứng khoán hóa BĐS theo mô hình mã hóa BĐS áp dụng công nghệ blockchain và sử dụng mã token (chữ ký số dạng mã OTP). Đây là mô hình đầu tư rất mới, có phương thức hoạt động gần tương đồng với REIT. Công nghệ blockchain sẽ mở ra thế giới tiền tệ mã hóa tài sản là BĐS thực tế cho những người trước đây không thể đầu tư do hạn chế địa lý hay nguồn tài chính ít ỏi. Ví dụ, tại New York (Mỹ), bất kỳ nhà đầu tư nào trên thế giới cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang tại trung tâm Mahattan nhờ công nghệ blockchain. Quỹ đầu tư này sẽ tạo token kỹ thuật số. Mã số token đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như một mã cổ phiếu. Nhà đầu tư có thể sở hữu tòa nhà này theo tỉ lệ % tương ứng với số tiền mà họ mua token. |
