Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến đưa ra một quy định đột phá. Cụ thể, khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất, hoặc trên 75% số hộ dân (nắm giữ trên 50% diện tích) trong phạm vi thực hiện dự án, Nhà nước sẽ thu hồi phần đất còn lại để giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Giải pháp này được ví như phao cứu sinh cho doanh nghiệp nhưng cũng đặt ra bài toán pháp lý lớn về bảo vệ quyền lợi người dân.
Từ những dự án "chết lâm sàng"
Tại TP.HCM, câu chuyện về dự án Khu dân cư tại huyện Nhà Bè (cũ) của một công ty bất động sản có tiếng là ví dụ cho tình trạng dở khóc dở cười trên.
Sau hơn một thập kỷ theo đuổi, doanh nghiệp đã dồn toàn lực để hoàn tất thỏa thuận bồi thường tới 92% diện tích. Thế nhưng, 8% còn lại, tương đương vài chục hộ dân, trở thành rào cản không thể vượt qua, khiến toàn bộ dự án quy mô gần 100 hecta trùm mền suốt nhiều năm.
Đại diện công ty này cho biết nếu nút thắt pháp lý này được gỡ, dự án không chỉ mang lại nguồn thu ngân sách hơn 20.000 tỉ đồng trong 3-5 năm từ tiền sử dụng đất, mà còn tạo ra hàng ngàn tỉ đồng mỗi năm khi vận hành, giải quyết công ăn việc làm cho vô số lao động và đóng góp của cải cho xã hội. Thay vào đó, nó lại trở thành một khu đất hoang hóa và gánh nặng tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp, bào mòn nguồn lực và cơ hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết nhiều dự án tại các tỉnh phía Nam rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi đã thỏa thuận đền bù được trên dưới 90%.
Quy định đưa ra phương án chủ đầu tư chỉ cần thỏa thuận được 75% diện tích tháo gỡ được khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù dở dang, “da beo” trong nhiều năm qua.
Theo ông Châu, khi một dự án không thể triển khai, hậu quả là rất lớn và mang tính dây chuyền. Thứ nhất, nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, làm suy yếu năng lực tài chính của doanh nghiệp và cả hệ thống tín dụng.
Thứ hai, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Thứ ba, nó tạo ra một môi trường đầu tư bất ổn, làm nản lòng các doanh nghiệp chân chính và giảm sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam.
Bài toán định giá và xây dựng đồng thuận
Dù được xem là phao cứu sinh song đề xuất trên cũng được ví như con dao hai lưỡi bởi nó động chạm đến một vấn đề vô cùng nhạy cảm: Quyền lợi của nhóm thiểu số những người có đất bị thu hồi.
Chia sẻ quan điểm này, ông Châu nhấn mạnh việc triển khai phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi. Theo đó, ông khẳng định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải tuân thủ pháp luật hiện hành và đặc biệt không được thấp hơn giá mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với các hộ dân khác có vị trí tương tự trong cùng dự án.
Đây được xem là một ngưỡng sàn cần thiết để tránh tình trạng ép giá. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá một mức giá sàn là chưa đủ để tạo ra sự công bằng thực chất.
Một chính sách hiệu quả đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng hơn, trong đó quy trình xác định giá bồi thường cần minh bạch, có thể cần đến vai trò của một đơn vị định giá độc lập để phản ánh đúng biến động của thị trường tại thời điểm thu hồi. Đồng thời, luật cần quy định rõ trình tự, thủ tục để một địa phương được phép áp dụng cơ chế này và mọi thông tin về dự án phải được công khai để xã hội giám sát.
Theo Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC), cuộc tranh luận không nên chỉ dừng lại ở con số, mà phải tập trung vào vấn đề then chốt là mức giá thỏa thuận bồi thường phải phù hợp với giá thị trường thực tế.
Người dân không muốn kiện tụng kéo dài. Xung đột chỉ phát sinh khi họ cảm thấy giá trị tài sản không được đền bù thỏa đáng để có thể ổn định nơi ở mới và đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp
Để giải quyết gốc rễ vấn đề này, Luật sư Hưng đề xuất một cơ chế xử lý 2 bước mang tính xây dựng đối với 25% hộ dân còn lại, trước khi tính đến biện pháp cưỡng chế:
Thứ nhất là khảo sát, lấy ý kiến. Cơ quan nhà nước phải chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để xác định rõ nguyên nhân người dân không đồng tình, từ giá cả, chính sách tái định cư, đến các vấn đề văn hóa, tâm linh. Đây là bước chẩn đoán quan trọng để hiểu đúng bản chất vấn đề thay vì chỉ nhìn vào bề mặt.
Thứ hai, xây dựng phương án mới và đối thoại, vận động. Dựa trên kết quả khảo sát, một phương án thỏa thuận bồi thường, tái định cư mới, phù hợp hơn sẽ được xây dựng. Sau đó, quá trình tuyên truyền, giải thích và đối thoại cần được thực hiện một cách kiên trì để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ, từ đó tạo ra sự đồng thuận tự nguyện.
Rủi ro hệ thống và khoảng trống pháp lý
Luật sư Đào Văn Hưng chỉ ra rủi ro pháp lý lớn nhất đến từ sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Cụ thể, chúng ta đã có Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (luật, nghị định) nhưng lại chưa có Luật Ban hành văn bản hành chính.
Khoảng trống pháp lý này khiến các quyết định hành chính cá biệt, ví dụ như một lệnh thu hồi đất cụ thể, có nguy cơ được ban hành một cách tùy nghi, không thống nhất, dẫn đến rủi ro phát sinh khiếu kiện và tranh chấp rất lớn.
Do đó, để "chính sách 75%" không trở thành nguồn cơn của những bất ổn mới, Luật Đất đai sửa đổi cần lấp đầy khoảng trống này bằng cách xây dựng một quy trình chặt chẽ về trình tự, thủ tục ban hành, thanh tra và giải quyết khiếu nại đối với các quyết định thu hồi đất.
Sự minh bạch và công bằng trong quy trình này chính là tấm đệm pháp lý an toàn nhất, đảm bảo đề xuất khơi thông được nguồn lực mà không làm tổn thương quyền lợi chính đáng của người dân.
Hết năm nay, TP.HCM bồi thường, di dời gần 5.550 căn nhà ven kênh
(PLO)- Theo phương án bố trí vốn hiện nay và cam kết của các địa phương, Sở Xây dựng TP.HCM dự kiến hết năm 2025 sẽ bồi thường, di dời được 5.548 căn/6.500 căn nhà ven kênh.
TP.HCM có kế hoạch bồi thường, tái định cư dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc-Nam
(PLO)- Chủ đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc-Nam phải trình thủ tục, lập, trình thẩm định, phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phục vụ dự án trong tháng 10-2025.
