Các chuyên gia cho rằng bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi quy mô lớn trong các khu công nghiệp (KCN)) đang đứng trước thời cơ để thu hút nhà đầu tư, mở rộng quy mô và phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, sản phẩm này cũng cần được giải quyết các điểm nghẽn về thể chế pháp luật, cơ sở hạ tầng và chất lượng nguồn nhân lực.
Triển vọng giá cho thuê tăng dần đều
Theo số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam (VN), tỉ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2019.
Các nhà xưởng tại năm TP công nghiệp trọng điểm miền Nam đều có tỉ lệ lấp đầy trung bình cao, ước đạt 81% trong quý II-2019. Trong đó dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.
Về mức giá, giá đất khu công nghiệp tiếp tục tăng nhanh. Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung leo thang đã đẩy giá đất trung bình trong quý II lên mức mới với 95 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 50 năm), tăng 16% so với cùng kỳ.
Với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê, TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam. Tiếp theo là Đồng Nai với 160 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An hiện là thị trường tiềm năng với mức tăng trưởng giá thuê đất, kho xưởng khá tốt, tiệm cận mức 120 USD/m2/tháng.
Đại diện KCN Aurora IP (Nam Định) cho rằng nguyên nhân giá bất động sản công nghiệp tăng lên là do dòng vốn FDI vào VN tăng, làn sóng dịch chuyển các nhà đầu tư nước ngoài vào VN bắt đầu chuyển động. Đặc biệt khi VN ký kết các hiệp định thương mại tự do với châu Âu, Hàn Quốc và CTTPP.
“Hiệp định EVFTA vừa ký kết trong tháng 6 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại VN thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa. Các cụm và KCN của VN từ đó đang ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư” - đại diện Aurora IP cho biết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá đây là thời cơ để bất động sản công nghiệp bứt phá. VN đang được nhìn nhận như là một công xưởng mới nổi của thế giới và trên thực tế nhiều nhà sản xuất đã vào đầu tư, mở nhà xưởng khiến nhu cầu thuê đất tại các KCN càng cao, kéo theo giá cho thuê tăng trưởng.
Các khu công nghiệp cần thu hút nhà đầu tư công nghệ cao, nhiều chất xám và bảo vệ môi trường. Ảnh: Q.HUY
Chú trọng phát triển liên kết vùng
Nhiều chuyên gia lo ngại khi bất động sản công nghiệp đắt khách thì nhà đầu tư sẽ lao vào sản phẩm này nhiều như nấm mọc sau mưa. Từ đó kéo theo hệ lụy như hình thành những KCN thiếu chất lượng, nỗi lo về môi trường, xử lý chất thải, phá vỡ quy hoạch…
Theo ông Lê Hoàng Châu, các KCN cần ưu tiên các ngành công nghệ cao, công nghệ mới, thân thiện với môi trường như công nghệ thông tin, điện tử, viễn thông, ô tô, máy nông nghiệp, dịch vụ tài chính, logistics... Điều này đồng nghĩa với việc các ngành thâm dụng lao động, năng lượng, không thân thiện với môi trường sẽ dần bị hạn chế.
Cụ thể, đối với các KCN tại TP.HCM, khi quỹ đất không còn nhiều cần chọn những nhà đầu tư cao cấp, thu hút các doanh nghiệp FDI có công nghệ cao, có năng lực quản trị cao và tập trung vào lĩnh vực khởi nghiệp, nghiên cứu phát triển.
“Một bài toán nan giải là vấn đề môi trường, không chỉ TP.HCM mà các tỉnh, thành lân cận phải cùng làm. Ví dụ, trước đây có doanh nghiệp nước ngoài năng lực xử lý chất thải kém bị các KCN TP.HCM từ chối nhưng lại được địa phương lân cận tiếp nhận. Hậu quả công ty này xả thải, gây ô nhiễm và TP cũng vạ lây khi nước thải ô nhiễm đổ về sông Sài Gòn” - ông Châu nhắc nhở.
Do đó rất cần sự phối hợp liên kết quy mô vùng giữa các địa phương để cùng thu hút đầu tư, nâng cao chất lượng KCN và quản lý, vận hành đồng bộ.
Theo ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng giám đốc Cát Tường Group, đơn vị đang đầu tư vào bất động sản công nghiệp, các KCN phải tạo được các dịch vụ tiện ích đầy đủ, vừa phải xanh, sạch và hiện đại. Ưu tiên hàng đầu là đầu tư vào hệ thống cấp nước, xử lý nước thải và các cải tiến thân thiện với môi trường khác.
“Ngoài ra, các KCN phải tự tăng tính chuyên nghiệp lên. Cần có môi trường Internet hiện đại cáp quang, chuyển vùng quốc tế, dịch vụ logistics tối ưu hóa chi phí sản xuất, kết nối với hệ thống cảng biển” - ông Vũ góp ý.
Cùng với đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá cạnh tranh với VN trong lĩnh vực này còn có Campuchia, Myanmar, Thái Lan... Vì vậy, chúng ta phải cải thiện chính sách để thu hút vốn FDI mạnh hơn. Trong đó là chi phí logistics phải giảm xuống, cải thiện hạ tầng giao thông, kết nối các cảng biển, cửa khẩu, giảm chi phí cầu đường. Các địa phường cần loại bỏ những rào cản như rút ngắn thời gian cấp phép, minh bạch, thân thiện với nhà đầu tư.
“Tuy nhiên, cũng cần có cơ quan quản lý dự báo kỹ thị trường, tránh đầu tư tràn lan. Nếu không có quy hoạch tốt thì tương lai có thể sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng trong lĩnh vực này. Điều này đã thấy nhiều trong thị trường bất động sản nói chung những năm qua” - ông Hiếu nhận định.
