Hàng loạt giải pháp được các chuyên gia, doanh nghiệp giải quyết vấn đề tranh chấp chung cư được nêu lên tại buổi tọa đàm “Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung” do Báo Đại Đoàn Kết tổ chức ngày 26-9.

Điểm nóng về quỹ bảo trì 2%

Nút thắt lớn nhất và gây nhức nhối nhất trong tranh chấp chung cư, theo các chuyên gia, chính là câu chuyện về quỹ bảo trì 2%. Đây không chỉ là tiền, mà còn là thước đo niềm tin giữa chủ đầu tư và cư dân.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) phân tích, việc chậm bàn giao quỹ bảo trì, vốn lên tới vài chục, thậm chí vài trăm tỉ đồng, có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Nhưng đáng lo ngại nhất là khi chủ đầu tư cố tình chiếm dụng nguồn tiền khổng lồ này.

"Nếu đưa ra pháp luật, chủ đầu tư cũng chỉ phải trả lãi rất ít theo quy định. Vì thế, họ cố tình níu giữ nguồn tiền này" - ông Thành nói thẳng.

Bên cạnh quỹ bảo trì, một nỗi khổ của cư dân được ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban kiểm soát chung cư SCREC (TP.HCM) nói bằng ví dụ thực tế mệt mỏi kéo dài nhiều năm là không gian dùng chung của chung cư.

Ông Hùng cho biết chủ đầu tư chiếm dụng mặt bằng sở hữu chung cho thuê sai quy định hàng chục năm, việc chiếm diện tích chung làm siêu thị không đúng công năng khiến mất an toàn phòng cháy chữa cháy. Chưa hết, hàng loạt xung đột đời thường như chỗ gửi xe, nuôi chó mèo, xả rác, thấm dột… đều đổ dồn lên đầu cư dân, những người phải chịu đựng khi các bên không tìm được giải pháp triệt để.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đối với địa bàn TP.HCM cũ thì có 1.440 khu nhà chung cư, nếu tính đơn lẻ thì con số gấp 2 lần, thời gian sắp tới, số tòa nhà chung cư và tòa nhà chọc trời sẽ tăng cao hơn nữa. Trong đó, tranh chấp chung cư phổ biến là giữa: cư dân chung cư và chủ đầu tư và ban quản lý chung cư.

Theo thống kê, hiện nay ở TP.HCM có 58.000 căn chưa được cấp sổ hồng, dễ dẫn tới tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi chưa được cấp sổ hồng thì cư dân chưa được đảm bảo tính pháp lý, tài sản của gia đình.

Để đảm bảo quyền lợi của cư dân, ông Châu đưa ra ý kiến rằng bà con cư dân cần phải thực hiện quyền làm chủ của mình ở chung cư, tham gia các hội nghị nhà chung cư. Sau đó, cần phải hiểu lá phiếu của mình để bầu Ban Quản trị tốt nhất. Nếu sau đó phát sinh các mâu thuẫn thì cần yêu cầu tổ chức bầu lại Ban Quản trị.

Tiếp theo, nếu vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thì cần liên hệ với các hiệp hội, đoàn thể, Mặt trận Tổ quốc ở địa phương hay thậm chí chính quyền địa phương để đảm bảo lợi ích của mình.

Cần luật riêng quản lý nhà chung cư

Trước "ma trận" tranh chấp chung cư, luật sư Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM đã đưa ra kiến nghị Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng để quản lý nhà chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn.

Theo ông Hải, những quy định hiện hành chỉ giải quyết phần ngọn, mang tính "chữa cháy", trong khi gốc rễ tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ. Phần lớn tranh chấp hiện nay xuất phát từ chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, không minh bạch diện tích, chậm chuyển giao quỹ bảo trì… Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi cư dân - được xem là bên yếu thế.

“Theo tôi, không thể xử lý các vấn đề đặc thù của chung cư bằng những quy định chắp vá. Chỉ một bộ luật riêng mới đủ sức giải quyết tận gốc, tạo sự ổn định lâu dài. Đó sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh" - ông Hải khẳng định.

Đồng tình với việc cần có một hành lang pháp lý vững chắc, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home, đã đưa ra một hình ảnh ví von dễ hiểu về 5 ngón tay trên bàn tay vận hành chung cư, bao gồm: Chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý, Cư dân và Chính quyền địa phương. Trong đó, ông nhấn mạnh vai trò trung tâm của Ban quản lý (ngón tay giữa) - đơn vị trực tiếp nhận phí dịch vụ, phải chuyên nghiệp và có trách nhiệm cao nhất, không thể đổ lỗi cho bất kỳ ai khi làm sai luật.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Thắng, Chủ tịch HĐQT Dicera Holdings chia sẻ một bài học đáng suy ngẫm, theo ông, những bài toán hóc búa tranh chấp chung cư hoàn toàn có thể được giải quyết nếu chủ đầu tư có tâm và có tầm, giải quyết triệt để ngay từ khâu thiết kế.

"Chúng tôi đã chọn cách đầu tư bài bản từ đầu, ghi rõ quyền lợi cư dân trong bản vẽ, thậm chí miễn phí 100% chi phí quản lý trong hai năm đầu để chứng minh cam kết đồng hành" - ông Thắng nói.