Sáng 12-4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Quy định một chương riêng điều tiết thị trường bất động sản
Trình bày tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay dự thảo dành một chương riêng quy định về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản (BĐS) sốt nóng hoặc đóng băng.
 |
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Ảnh: PHẠM THẮNG |
Theo ông Nguyễn Thanh Nghị, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường BĐS phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào.
Mặt khác, cơ cấu sản phẩm không phù hợp, dư thừa BĐS thuộc phân khúc cao cấp, thiếu BĐS trung bình và thấp.
Cùng với đó, tình trạng đầu cơ BĐS vẫn còn diễn ra khá phổ biến trong khi chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường của cơ quan nhà nước các cấp…
Vì vậy, dự thảo sửa đổi bổ sung quy định Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế...
Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.
Hai luồng ý kiến khác nhau
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay cơ quan thẩm tra có hai loại ý kiến. Thứ nhất là đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định này, bởi dự thảo luật chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường BĐS với thị trường nói chung và chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
Quy định các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường tại Điều 84 dự thảo chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”.
 |
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. Ảnh: PHẠM THẮNG |
“Việc đánh giá mức độ biến động của thị trường BĐS chỉ trên cơ sở lượng giao dịch là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội” - ông Vũ Hồng Thanh nhận xét.
Vì vậy, ý kiến này đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường BĐS mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định nếu thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết thị trường.
Trong khi đó, loại ý kiến thứ hai đồng ý với quy định dự thảo luật nhưng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng nội dung, tính quy phạm để đảm bảo Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô.
“Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với loại ý kiến thứ nhất và xin báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến”- ông Vũ Hồng Thanh cho biết.
Nhà nước quản lý chất lượng sản phẩm, thay vì quản người mua
Nêu ý kiến, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dẫn văn kiện ĐH XIII nêu phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS. Ông lưu ý hai vế “vừa phát triển”, “vừa quản lý chặt”, quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững.
“Vậy giải quyết hai vấn đề này trong dự án luật thế nào? Chỗ nào kiến tạo phát triển, chỗ nào quản lý chặt chẽ tránh rủi ro”- Chủ tịch Quốc hội lưu ý rủi ro trong lĩnh vực này rất lớn, bởi vốn đầu tư lớn, giá trị cao.
 |
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Ảnh: PHẠM THẮNG |
Người đứng đầu Quốc hội cũng lưu ý với vấn đề “quy hoạch” và “kế hoạch” của thị trường BĐS. Ông nhận xét chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng này, vùng kia làm BĐS, đô thị nhưng lại thiếu trục quy hoạch theo thời gian.
“Cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án thì chắc chắn cung vượt cầu, chắc chắn nhiều BĐS sẽ không bán được. Ngược lại, cung khan hiếm thì giá sẽ tăng lên”- ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh.
Đáng chú ý, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát lại toàn bộ dự thảo luật, đảm bảo cơ chế thị trường phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững theo tinh thần Nghị quyết 18 hay chưa.
Theo Chủ tịch Quốc hội, luật này điều chỉnh thị trường, tức có ba vấn đề: sân chơi, người chơi và luật chơi.
“Các đồng chí dẫn một chương liên quan đến điều kiện kinh doanh BĐS nhưng toàn là định tính, không có định lượng về năng lực tài chính, năng lực khác của nhà đầu tư thế nào”- ông Vương Đình Huệ.
Chủ tịch Quốc hội nhận xét dự thảo không quy định ràng buộc ai là người được tham gia thị trường này để khắc phục tình trạng từng xảy ra là “nhà nhà, người người đi kinh doanh bất động sản”.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ điều khoản chuyển tiếp do luật sửa đổi nhiều nội dung, tránh tạo ra tắc nghẽn trong thực tế, dẫn tới những trường hợp “dở khóc dở cười”.
Trong thị trường này, Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng còn càng nhiều người mua càng tốt. Ông đề nghị cơ quan soạn thảo nên tiếp cận theo hướng này, phải quản lý “gốc” là chất lượng sản phẩm, chứ không phải quản người mua.
“Luật này có đặt ra vấn đề người nào mua hai BĐS trở lên bị đánh thuế như một số nơi đề xuất không? Luật này quy định hay luật nào quy định?” - ông Huệ đặt vấn đề.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị cơ quan soạn thảo tổng kết vướng mắc hiện nay, từ đó đưa ra quy định để tạo sân chơi, luật chơi tháo gỡ vướng mắc trước mắt, lâu dài và không sinh ra những vướng mắc khác.
“Một dự án kinh doanh BĐS bình thường cũng phải hai năm mới khởi động được. Toàn bộ chi phí trong hai năm đó dồn cho người mua hết, kể cả có bảo lãnh thì người mua cũng phải chịu. Cần tạo thuận lợi cho người bán để không phát sinh thêm điều kiện, thủ tục làm giá thành sản phẩm tăng theo” - ông Vương Đình Huệ đề nghị.
