Theo ghi nhận của bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam - tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản, thời gian qua đã có một số dự án trung tâm thương mại (TTTM) đã chuyển đổi công năng từ cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng vì nhiều khách thuê bán lẻ trả mặt bằng.
Đơn cử mới đây nhất, sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng, chủ dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP Thủ Đức) đã ghi nhận mức giảm 3.000 m2 diện tích sàn tiêu thụ và quyết định chuyển đổi diện tích cho thuê bán lẻ sang thành cho thuê văn phòng.
Dẫu vậy, Savills Việt Nam nhấn mạnh, xu hướng này hầu hết diễn ra ở các dự án quy mô nhỏ dưới 10.000 m2 tại các khu vực ngoại thành.
Lý giải nguyên nhân, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, cho biết: Những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể duy trì được lượng khách thuê. Đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao.
"Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại” - vị chuyên gia Savills phân tích.
Thực tế, theo ghi nhận của đơn vị này, trong quý II-2023, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM có lượng tiêu thụ giảm 7.000 m2, thấp nhất kể từ quý IV-2022. Trong khi đó thị trường văn phòng cho thuê sáu tháng đầu năm diễn ra ổn định với công suất thuê đạt mức cao 91%, chỉ giảm 1 điểm phần trăm theo quý sau khi một số công ty vừa và nhỏ trả mặt bằng tại các tòa nhà hạng B và C. Giá thuê cũng giữ vững so với quý trước ở mức 747,000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.
Nhìn về sáu tháng cuối năm, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lí bộ phận cho thuê bán lẻ Savills TP.HCM, cho biết thị trường sẽ đón 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm và dân cư mới với tổng diện tích khoảng 70.000 m2. Điều này cũng dấy lên lo ngại về bài toán lấp đầy.
“Chúng tôi hy vọng những mô hình bán lẻ mới sẽ có khả năng thu hút được khách thuê tiềm năng và có năng lực tài chính tốt để thu hút lưu lượng người tiêu dùng” - bà Phương nói.
Theo bà Quyên, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Vị này cho rằng, Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.
Điển hình tại TP.HCM mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn được săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc TTTM nổi tiếng.
“Tuy nhiên, với tỉ lệ lấp đầy cao ở các TTTM đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có hội thế chỗ. Trong khi đó, các mặt bằng nhà phố thì có những trở ngại khác bao gồm: nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê... khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh” - bà Quyên nhìn nhận.
