Sáng 13-11, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng TN&MT Đỗ Đức Duy đã trình bày trước Quốc hội tờ trình dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ.

Giúp tăng nguồn cung bất động sản

Về sự cần thiết, Bộ trưởng TN&MT cho hay ngoài các cơ sở chính trị, pháp lý thì việc ban hành nghị quyết giúp bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013.

Mặt khác, Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị).

Cụ thể từ ngày 01-7-2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có QSDĐ ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Điều này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400 m² còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, do đó nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu dân cư cũng không thực hiện được.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ TN&MT, Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao. Một phần nguyên nhân chính là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.

“Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân. Đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh” - Bộ trưởng Bộ TN&MT nói.

Loại trừ được cơ chế xin - cho

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết nhiều ý kiến tán thành với tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin - cho”.

Một số ý kiến cho rằng việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm. Các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc đang có QSDĐ chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao.

Mặt khác, quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở. Do đó, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.

Về thời gian thực hiện thí điểm, ông Vũ Hồng Thanh cho hay đa số ý kiến của Ủy ban Kinh tế tán thành với thời gian thực hiện thí điểm của Nghị quyết là 5 năm. Đồng thời kiến nghị Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Nghị quyết này để bảo đảm tính khả thi, kịp thời trong quá trình triển khai thực hiện Nghị quyết.