Dự kiến cuối tuần này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo luật đưa ra lấy ý kiến lần này là Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất về quyền sở hữu nhà chung cư là có thời hạn.
Sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Cụ thể, điều 25 (Dự thảo luật) về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nêu rõ: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Theo đó, quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều 25.
 |
Nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu theo tuổi thọ của công trình. Ảnh: Trọng Phú |
Cụ thể, các chung cư buộc phải phá dỡ gồm có 5 trường hợp, trong đó có nguyên nhân hư hỏng, cháy nổ, thiên tai, địch họa, gây nguy hiểm, không đảm bảo điều kiện an toàn sử dụng...
Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo Quyết định của UBND cấp tỉnh thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư đó. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 26 Dự thảo luật.
Theo đó, chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỉ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.
Lý do phải có thời hạn sở hữu nhà chung cư
Theo dự thảo tờ trình dự án luật của Chính phủ, một trong những tồn tại của Luật Nhà ở năm 2014 là chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư.
Trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Lý do là người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.
Dự thảo tờ trình cũng lý giải quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn đã đa dạng hóa các hình thức sở hữu nhà ở sở hữu, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả.
“Trên thực tế đã có một số doanh nghiệp thực hiện phương thức bán nhà ở có thời hạn cho người mua với mục đích giảm giá bán, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có điều kiện mua, thuê mua nhà ở phù hợp với nhu cầu về nhà ở trong thời gian nhất định. Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn chưa nhiều” – dự thảo tờ trình nêu.
Dự thảo tờ trình nêu theo tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư thì nhà chung cư phải được tính toán có tuổi thọ thiết kế tối thiểu là 50 năm, phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế. Do đó, tùy từng nhà chung cư mà có thời hạn sử dụng là khác nhau (50-70-90 năm....)
Cùng với đó, theo quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Điều 214 Bộ Luật dân sự quy định nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo luật định.
