Chặn găm đất, đánh thuế cao để ngăn làn sóng tăng giá

Để xây dựng thị trường bất động sản (BĐS) bền vững, nhiều ý kiến đưa ra những giải pháp thiết thực, có thể sớm áp dụng. Đó là cần có quy định mức thuế cao đối với trường hợp BĐS giao dịch nhiều lần trong thời gian ngắn, đánh thuế người nhiều nhà đất không để ở. Ngoài ra, các địa phương phải công khai thông tin quy hoạch rõ ràng, có chính sách hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ cho người dân thu nhập thấp.

Một dự án nhà phố liền kề ở quận Gò Vấp, TP.HCM có giá
đến gần 30 tỉ đồng/căn tùy vị trí. Ảnh: QH

Đánh thuế là giải pháp tối ưu

Kể từ năm 2017, những cơn sốt đất cục bộ thường xảy ra, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, đẩy giá nhà đất tăng cao, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của nhiều người, ảnh hưởng an sinh và trật tự xã hội. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), “thủ phạm” chính của các đợt sốt đất, sốt nhà là do giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá, lợi dụng tâm lý đám đông.

Vì thế, ông Châu kiến nghị áp thuế chống đầu cơ, đánh thuế người có nhiều BĐS, chậm đưa BĐS vào sử dụng... Cụ thể, giữ mức thuế suất cao đối với việc bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong ba năm đầu tiên. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu chuyển nhượng là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, chính sách thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở thực.

Theo ông Châu, cần đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến. Thuế cao cũng là cách hiệu quả để triệt tiêu ý muốn đầu cơ. Những hành vi người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, găm giữ đất cũng cần đánh thuế cao.

Ngoài ra, theo ông Châu, để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất. Hiện đây là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở vì với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng 15% giá thành căn hộ. “Hiệp hội đề xuất thay thế thu tiền sử dụng đất bằng thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở. Với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế xin-cho hiện nay” - ông Châu góp ý.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng cần đánh thuế cao đối với những trường hợp nhà đất giao dịch nhiều lần trong một thời gian ngắn hoặc trường hợp nhận chuyển quyền BĐS rồi chuyển tiếp ngay để giảm tình trạng đầu cơ, lướt sóng gây sốt đất. Ngoài ra, cần kiểm soát chặt các giao dịch lướt cọc, sang tay không đúng quy định pháp luật trên thị trường để né thuế.

Giá BĐS tăng giảm theo quy luật thị trường nên khó hành chính hóa để quản lý. Bên cạnh việc công khai, minh bạch các thông tin quy hoạch, hạ tầng, Nhà nước cần đưa ra những chính sách tín dụng hướng đến việc nắn dòng tiền nhàn rỗi, tiết kiệm của cá nhân và doanh nghiệp vào hoạt động sản xuất thực thay vì đổ vào đầu cơ BĐS.

Trám lỗ hổng quản lý

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia BĐS, cho biết sự quản lý nhà nước thiếu nhất quán làm cho một số khu vực có sự biến động giá bất thường. Ví dụ, trước đây quy định các dự án khu dân cư bắt buộc xây nhà xong mới được bán để nhằm hạn chế đầu cơ đất nền. Trong khi hiện nay khi quy định trên không còn, các dự án phát triển khu dân cư thực tế đều chỉ phân lô, bán nền. Chính cơ quan quản lý nhà nước đã tự mình phá vỡ chủ trương đúng về chống đầu cơ đất đai.

Thứ hai, TS Hiển chỉ ra lỗ hổng về quản lý đất nông nghiệp. Nhìn lại giai đoạn 2018-2019, bát nháo phân lô đất nền vùng ven, đáng lẽ chính quyền cần vào cuộc xử lý rốt ráo. Nếu khu vực nào để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp thì phải xử lý người bán, truy trách nhiệm lãnh đạo địa phương khu vực đó.

“Chính quyền địa phương phải có thông báo cấm hoạt động mua bán trên, cảnh báo người mua đất giấy tay thì Nhà nước không công nhận. Như vậy, thị trường đất nền mới hết sốt cục bộ” - TS Hiển phân tích.

Còn đối với những khu vực giá BĐS tăng hợp lý do yếu tố thông tin về hạ tầng, chẳng hạn việc xây cầu Cát Lái khiến giá đất Nhơn Trạch tăng là hiển nhiên. Tuy nhiên, lỗ hổng ở đây là thông tin quy hoạch không rõ ràng. Nhiều thông tin hạ tầng chỉ mới nằm trên dự thảo, dự kiến đã được tung ra, tạo cơ hội cho giới đầu cơ thổi giá.

Theo TS Hiển, thông tin quy hoạch phải đầy đủ, rõ ràng về thời gian thi hành, có lộ trình cụ thể để người dân nắm rõ. Khi phát sinh tin đồn thì ngay lập tức chính quyền địa phương phải đưa ra thông báo để ổn định tình hình.

Cạnh đó, Nhà nước muốn kiểm soát thị trường BĐS thì cần phải quản lý hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại, đưa ra những tỉ lệ nghiêm ngặt. Ví dụ, trước đây quy định cho vay thẩm định BĐS rất chặt chẽ. Trước năm 2000, ngân hàng cho vay luôn thẩm định giá BĐS tối đa bằng 70% giá thị trường và cho vay chỉ 50% giá trị thẩm định. Như vậy, khoản cho vay một căn nhà hay một dự án chỉ bằng 30% giá trị giao dịch thực tế. Nếu ngân hàng kiểm soát chặt nợ xấu, nguồn tiền cho vay sẽ không dễ dãi thì BĐS cũng không dễ dàng tăng giá.

TS Hiển cũng đồng tình với quy định thuế BĐS cần được nghiên cứu nghiêm túc ở góc độ vĩ mô của Bộ Tài chính, Quốc hội… Làm sao để khi đi vào thực tế tự nó tác động đến thị trường chứ không phải là giải pháp “chữa cháy” do giá BĐS leo thang.