Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 357/2025 quy định về việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 1-3-2026.

Nghị định thiết lập cơ chế cấp mã định danh nhà ở điện tử cho từng sản phẩm bất động sản, dự án và nhân sự hành nghề môi giới. Đây là công cụ then chốt để số hóa toàn diện, lập lại trật tự quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Thước đo chuẩn xác, chặn đứng chiêu trò thổi giá ảo

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua bị ví như một ma trận thông tin. Dữ liệu phân tán, thiếu kiểm chứng trở thành mảnh đất màu mỡ cho các cơn sốt ảo. Nghị định 357/2025 ra đời mang theo liều thuốc đặc trị là hệ thống mã định danh điện tử.

Theo Phụ lục của Nghị định, mỗi sản phẩm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng sẽ được hệ thống tự động tạo lập một mã định danh riêng biệt. Cấu trúc mã này được thiết kế chặt chẽ bao gồm: Mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án, công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên.

"Tấm thẻ căn cước" số này còn được áp dụng mở rộng cho các chủ thể tham gia thị trường. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được gắn mã định danh gồm số định danh tổ chức và thời điểm cấp phép. Đội ngũ môi giới cũng phải hoạt động dưới một mã định danh gắn liền với chứng chỉ hành nghề; mã này bao gồm thông tin định danh cá nhân và số hiệu chứng chỉ.

Đánh giá về tác động của cơ chế này, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng việc Nghị định 357 khẳng định dữ liệu bất động sản là tài sản công, được quản lý tập trung là bước ngoặt quan trọng.

Trước đây, dữ liệu nằm rải rác trong tay các "đầu nậu" hoặc sàn giao dịch riêng lẻ. Thông tin thường bị bóp méo, thổi phồng để phục vụ lợi ích cục bộ. Giá cả vì thế không phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị dẫn dắt bởi tin đồn.

"Khi dữ liệu được tập trung về một đầu mối Nhà nước, thị trường sẽ có một thước đo chung. Các thông tin về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá tham chiếu được chuẩn hóa. Điều này giúp các bên có cơ sở so sánh, đối chiếu, qua đó hạn chế đáng kể hiện tượng thổi giá, tạo sóng ảo" - TS Nhân phân tích.

Bên cạnh vấn đề giá cả, mã định danh điện tử còn là công cụ hữu hiệu để truy vết và loại bỏ các dự án ma. Hệ thống dữ liệu tập trung giúp người dân dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện quy hoạch. Người mua sẽ nhận diện rõ đâu là dự án đủ điều kiện, đâu là "bánh vẽ".

Sự minh bạch này sẽ thu hẹp tối đa đất sống của các dự án ma và tình trạng quy hoạch treo. Tuy nhiên, TS Nhân lưu ý Nghị định 357 mới chỉ là điều kiện cần. Để chấm dứt hoàn toàn lừa đảo, cơ quan chức năng cần phối hợp đồng bộ với chế tài xử phạt đủ mạnh và trách nhiệm thực thi nghiêm minh.

Sàng lọc khắt khe, hướng tới giá trị thực bền vững

Việc áp dụng mã định danh và minh bạch hóa dữ liệu sẽ thay đổi căn bản cấu trúc, xu hướng phát triển của thị trường. Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, đưa ra góc nhìn từ khía cạnh tài chính.

Ông Hưng cho biết tại Việt Nam, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quyết định khả năng sở hữu nhà của phần lớn người dân. Khi áp dụng đồng loạt các biện pháp quản lý chặt chẽ như mã định danh và siết hồ sơ pháp lý, thanh khoản thị trường có thể bị ảnh hưởng trong thời gian đầu.

"Xét về dài hạn, các biện pháp này được kỳ vọng mang lại tác động tích cực. Việc thắt chặt tín dụng và quản lý giao dịch minh bạch sẽ hạn chế đầu cơ, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu ở thực dễ tiếp cận hơn" - Luật sư Hưng nhận định.

Trong bối cảnh mới, các ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn thẩm định. Họ phải đánh giá toàn diện hồ sơ tài chính và pháp lý tài sản thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia trước khi cho vay. Những sản phẩm không có "căn cước" rõ ràng sẽ bị loại khỏi dòng vốn tín dụng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, nhận định sự ra đời của mã định danh sẽ thay đổi hành vi người mua. Xu hướng người mua bất động sản năm 2026 sẽ chú trọng hàng đầu vào vấn đề an toàn pháp lý dự án. Những dự án mập mờ, thiếu mã định danh chuẩn sẽ không còn chỗ đứng.

"Bộ Xây dựng đang chuẩn bị thành lập sàn giao dịch bất động sản online do Nhà nước quản lý, kết hợp với việc số hóa dữ liệu đất đai nhà ở" - ông Nguyễn Hoàng thông tin.

Đây là nền tảng để việc tra cứu pháp lý trở nên thuận tiện và an toàn hơn bao giờ hết. Ông Hoàng dự báo tình trạng tăng giá ảo do đầu cơ như những năm trước sẽ giảm dần.

Dù vậy, quá trình triển khai mã định danh và số hóa dữ liệu vẫn còn thách thức kỹ thuật. Vấn đề lớn nhất là cập nhật dữ liệu theo thời gian thực (real-time). Nghị định 357 yêu cầu kết nối, chia sẻ dữ liệu liên thông từ địa phương lên trung ương ngay khi có biến động.

TS Lê Bá Chí Nhân cảnh báo hạ tầng số hiện còn chênh lệch giữa các địa phương. Việc áp dụng cứng nhắc yêu cầu real-time có thể gây ách tắc. Để tránh nguy cơ kho dữ liệu quốc gia trở thành "kho lưu trữ chết", ông Nhân kiến nghị cần thiết lập rõ trách nhiệm pháp lý.

Việc cập nhật dữ liệu phải là nghĩa vụ bắt buộc của các địa phương và sàn giao dịch. Ông đề xuất lộ trình thí điểm tại các địa phương có điều kiện tốt trước khi nhân rộng. Đồng thời, Nhà nước cần mở rộng quyền khai thác dữ liệu cho người dân và tổ chức tín dụng. Chính nhu cầu tra cứu "căn cước" nhà ở từ thị trường sẽ tạo áp lực ngược lại, buộc hệ thống dữ liệu phải luôn "sống" và chính xác.

Nghị định 357 với hạt nhân là mã định danh điện tử đang mở ra một kỷ nguyên mới. Đó là kỷ nguyên mỗi ngôi nhà đều có danh tính, mọi giao dịch đều có vết tích số. Những vùng tối pháp lý sẽ bị triệt tiêu, đưa thị trường về đúng giá trị thực.