Thị trường bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng vốn đã thu hút nhiều nhà đầu tư thì nay càng hấp dẫn hơn khi có sự tham gia của các “ông lớn” như Vingroup, Sungroup, FLC, Novaland… Thế nhưng cũng từ đó nở rộ nhiều dự án đất nền ven biển ăn theo nhằm đẩy giá lên cao, đi kèm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.
Đầu nậu, cò đất tạo sốt
Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), hiện các dự án đất nền được triển khai rất mạnh tại nhiều điểm du lịch biển trên cả nước. Riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm, trong đó có hàng chục ngàn đất nền ven biển. Tỉ lệ bán ra bình quân lên tới 60% với mỗi đợt chào bán.
Tuy nhiên, cũng từ đó nhiều chủ đầu tư BĐS, công ty môi giới, đầu nậu, cò đất đổ về các khu vực ven biển gom đất, phân lô, bán đất nền, vẽ dự án và thổi giá. Đơn cử như khi Chính phủ mới trình dự thảo Luật Đặc khu hành chính - kinh tế đặc biệt đầu năm 2018, đất nền ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu (Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong) đã “sốt xình xịch”. Giá đất những khu vực ven biển thời điểm đó tăng mỗi ngày.
Thậm chí một số đối tượng lấp ruộng muối, đất nuôi trồng thủy sản…, tự ý phân lô, bán nền khiến nhiều nhà đầu tư tiền mất tật mang. Cũng vẫn chiêu thức thổi giá cả đất chưa đầy đủ pháp lý, nhiều công ty môi giới BĐS, cò đất đã tạo sốt tại nhiều tỉnh, thành ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang…
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cảnh báo đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng. Những rủi ro có thể xảy ra là tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường, mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm, hợp đồng chủ yếu là giấy tay giá trị đảm bảo không cao... Một số dự án sau khi phân lô, bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.
Nguyên nhân được ông Nam chỉ ra là do thị trường đang suy giảm nguồn cung tại các TP lớn trong khi sức mua của người dân còn rất cao, dẫn đến xu hướng ồ ạt đổ tiền vào đất vùng ven, trong đó ưu tiên TP du lịch. Hệ quả là các cơn sốt đất xảy ra liên tục tại nhiều tỉnh, thành ven biển thời gian gần đây.
“Tôi thấy nhiều người rất liều, nhiều kinh nghiệm xương máu rồi mà vẫn mua cả đất bãi biển, đất vườn, đất nông nghiệp… trong khi đã có quy định phạm vi 100 m từ bãi biển trở vào không được xây dựng. Tôi nghĩ chính quyền địa phương cần có biện pháp mạnh hơn nữa để siết các giao dịch này” - ông Nam chia sẻ.
Nhà đầu tư nên lựa chọn dự án quy mô của các doanh nghiệp uy tín, pháp lý rõ ràng. Ảnh: Q.HUY
Chọn mặt gửi vàng
Ông Nam khuyến cáo nhà đầu tư nên tránh mua đất nền tại các dự án nhỏ lẻ hoặc do người dân tự phân lô để bán. Thay vào đó nên đầu tư vào dự án có quy mô của các doanh nghiệp lớn, đây là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị.
Chuyên gia BĐS Nguyễn Trí Hiếu thì cho rằng đầu tư đất nền ven biển chủ yếu là các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Như vậy, người mua cần quan tâm đến bán kính xung quanh khu vực mình đầu tư có thể khai thác du lịch, có tiềm năng phát triển du lịch hay không.
“Mua đất nền ven biển rủi ro hơn so với đất nền thông thường, phải xem xét vị trí, tính pháp lý của miếng đất, dự án đó nếu không muốn ôm hàng rồi tiến thoái lưỡng nan, bán không được giữ không xong. Tuyệt đối hạn chế vay ngân hàng để đầu tư vì áp lực sẽ rất lớn” - ông Hiếu nhắc nhở.
Ông Hiếu cho rằng khung pháp lý của Việt Nam cần phải bắt kịp với sự phát triển của BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đây là thị trường tiềm năng cần khai thác, phát triển trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam đang đạt mức cao, 15%-20% mỗi năm.
Nhiều chuyên gia nhận định: Với xu hướng phát triển như hiện nay, các TP và thị trấn ven biển đang phải đối mặt với những thách thức để cân bằng khi môi trường tự nhiên ven biển, rừng ngập mặn, rừng phòng hộ ven biển bị hủy hoại dưới tác động của các hoạt động kinh tế và đô thị hóa. Ngoài ra, những biến động trong điều kiện tự nhiên như biến đổi khí hậu, nước biển dâng... cũng là những thách thức lớn mà các đô thị ven biển phải đối mặt. Bài toán đặt ra là phải có sự quản lý chặt chẽ, quy hoạch rõ ràng các khu vực ven biển, đô thị biển, có các quy chế quản lý, đầu tư xây dựng công trình cao tầng ven biển mới xuất hiện để đảm bảo hiệu quả xây dựng, quy hoạch, tránh tác động xấu về kiến trúc cảnh quan và môi trường.
